Aflossingsvrije hypotheek verlengen: wat zijn uw opties?

Wanneer loopt een aflossingsvrije hypotheek af?

Een aflossingsvrije hypotheek heeft twee momenten waarop u actie moet overwegen: het einde van de rentevaste periode en het einde van de looptijd. Die twee vallen lang niet altijd samen.

Bij het einde van de rentevaste periode — zeg na 10 of 20 jaar — onderhandelt u over een nieuwe rente. U heeft dan ook de mogelijkheid om de hypotheekvorm te wijzigen. Maar het echt kritieke moment is het einde van de volledige looptijd, doorgaans 30 jaar na afsluiting. Op dat punt eist de geldverstrekker de volledige hoofdsom terug. Bent u niet in staat die te betalen en lukt herfinanciering niet, dan kan gedwongen verkoop volgen.

Dat risico is actueel voor een grote groep: veel aflossingsvrije hypotheken zijn afgesloten in de jaren negentig en begin 2000. Volgens onderzoek van de AFM op basis van CBS-data lopen bijna drie miljoen aflossingsvrije hypotheken rond 2035 af [1]. De AFM schat dat circa 157.000 huishoudens onvoldoende financiële middelen hebben om bij afloop opnieuw te financieren [1]. Bent u een van die huiseigenaren? Dan is nú handelen de slimste keuze — niet over twee jaar.

---

Wat controleert de geldverstrekker bij verlenging?

Verlenging van een aflossingsvrije hypotheek is geen formaliteit. De geldverstrekker beoordeelt uw aanvraag opnieuw, alsof u een nieuwe hypotheek aanvraagt. Dat betekent concreet:

Inkomen en betaalbaarheid Uw actuele inkomen wordt getoetst aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF). Bent u inmiddels met pensioen of werkt u minder? Dan kan uw maximale hypotheekruimte lager uitvallen dan toen u de hypotheek afsloot.

Het aflossingsvrije deel: nieuwe maximumgrens in 2026 In 2026 hanteren de meeste grote geldverstrekkers een maximum van 30% van de woningwaarde voor het aflossingsvrije deel — een verlaging ten opzichte van de eerder gangbare 50% [3]. Bij sommige aanbieders geldt daarnaast een absoluut plafond van €150.000 [4]. Heeft u nu meer dan 30% aflossingsvrij en wilt u de hypotheek aanpassen of oversluiten, dan kan de bank verlangen dat u een deel omzet.

Loan-to-value (LTV) De verhouding tussen uw hypotheekschuld en de actuele woningwaarde speelt een cruciale rol. Veel woningprijzen zijn de afgelopen jaren gestegen, wat voor overwaarde en daarmee meer speelruimte zorgt. Laat uw woning taxeren vóór u in gesprek gaat.

BKR-registratie en betalingshistorie Eventuele betalingsachterstanden of negatieve BKR-registraties wegen mee in de acceptatiebeslissing.

Pensioentoets Nadert uw pensioendatum binnen tien jaar? Dan rekent de geldverstrekker ook door of de lasten op pensioeninkomen betaalbaar blijven. Dat maakt de toetsing strenger [1].

---

Optie 1: Verlengen bij uw huidige geldverstrekker

De meest voor de hand liggende route is verlenging bij de bank waar uw hypotheek al loopt. Voordelen: geen notariskosten, geen overdrachtsbelasting en doorgaans de minste administratieve rompslomp.

Het nadeel is dat elke bank haar eigen, soms strenge interne acceptatiecriteria hanteert. Voldoet u niet aan het huidige beleid voor het aflossingsvrije deel — inmiddels maximaal 30% van de woningwaarde bij de meeste grootbanken [3] — dan kan de bank verlenging in de bestaande vorm weigeren. Sommige aanbieders bieden bestaande klanten een overgangsregeling: zo geldt bij bepaalde geldverstrekkers voor klanten die alleen de looptijd verlengen een overgangstermijn tot 1 januari 2030 waarbij het aandeel aflossingsvrij tot maximaal 50% van de marktwaarde behouden mag blijven [4].

Praktisch advies:

• Neem minimaal 12 maanden vóór de afloop contact op met uw huidige geldverstrekker.
• Vraag een schriftelijke offerte op en beoordeel die kritisch — u hoeft niet automatisch akkoord te gaan.
• Vergelijk de aangeboden rente met die van andere aanbieders voordat u tekent.

Wat als de bank weigert? Dan bent u niet kansloos. Andere geldverstrekkers hanteren eigen normen, en de ene aanbieder is soepeler dan de andere. Dat brengt ons bij optie 2.

---

Optie 2: Oversluiten naar een andere geldverstrekker

Oversluiten van uw aflossingsvrije hypotheek biedt twee potentiële voordelen tegelijk: een lagere rente én soepelere acceptatiecriteria. Niet elke bank hanteert dezelfde normen voor het aflossingsvrije deel, en een onafhankelijk adviseur kent die verschillen.

Kosten die meespelen Oversluiten is niet gratis. Rekening houden met:

• Advieskosten
• Notariskosten voor de nieuwe hypotheekakte
• Eventuele boeterente als u een lopende rentevaste periode openbreekt

Die boeterente kan fors zijn, maar als de nieuwe rente substantieel lager is of de voorwaarden beter passen bij uw situatie, kan oversluiten per saldo voordelig zijn. Laat dit altijd doorrekenen.

Taxatie en LTV De nieuwe geldverstrekker vraagt een actuele taxatie van uw woning. De uitkomst bepaalt uw LTV-ratio en daarmee de rentekorting en het maximum aflossingsvrije deel dat de nieuwe aanbieder toestaat.

NHG: ook bij oversluiting mogelijk Valt uw hypotheekschuld onder de NHG-kostengrens? In 2026 bedraagt die grens €470.000 (of €498.200 inclusief energiebesparende voorzieningen) [2]. Oversluiten mét NHG kan u een lagere rente opleveren en biedt extra zekerheid. De borgtochtprovisie bedraagt in 2026 eenmalig 0,4% van het geleende bedrag [2].

---

Optie 3: (Gedeeltelijk) omzetten naar annuïtair of lineair

Omzetten van uw aflossingsvrije hypotheek — geheel of gedeeltelijk — naar een annuïtaire of lineaire hypotheek geeft rust: u lost af, de schuld daalt, en aan het einde van de looptijd is de hypotheek ingelost. Uw maandlasten gaan wel omhoog, maar u bouwt zekerheid op.

De fiscale valkuil — lees dit goed

Dit is het onderdeel waar de meeste mensen zich vergissen. Voor hypotheken afgesloten vóór 1 januari 2013 geldt overgangsrecht: u behoudt de hypotheekrenteaftrek voor het bestaande hypotheekbedrag, ook zonder verplichte aflossing [5]. Dat recht vervalt niet bij simpele verlenging bij dezelfde geldverstrekker voor hetzelfde bedrag [5].

Maar zodra u omzet naar een nieuwe hypotheekvorm, of de hoofdsom verhoogt, gelden voor dat (verhoogde) deel de huidige regels. Nieuwe aflossingsvrije hypotheken afgesloten na 1 januari 2013 geven géén recht op renteaftrek [6]. Bij een (gedeeltelijke) omzetting naar annuïtair of lineair behoudt u wél renteaftrek over dat nieuwe deel, mits u binnen 30 jaar volledig aflost [6].

Kortom: omzetting kan fiscaal voordelig zijn, maar ook nadelig als u het verkeerd aanpakt. Laat de fiscale consequenties altijd doorrekenen voordat u een beslissing neemt.

Gedeeltelijke omzetting U hoeft niet alles tegelijk te wijzigen. Een veelgekozen strategie is het aflossingsvrije deel terugbrengen naar de nieuwe bankgrens van 30% van de woningwaarde [3], en de rest om te zetten naar annuïtair. Zo beperkt u uw risico en houdt u de maandlastenstijging behapbaar.

---

Bijzondere situaties: senioren en gepensioneerden

Voor senioren speelt er méér dan alleen de acceptatienormen. Het moment waarop veel aflossingsvrije hypotheken aflopen — rond 2035 — valt voor veel huiseigenaren samen met de periode van pensionering en daarmee een lager inkomen [1]. Dat maakt hertoetsing extra uitdagend.

Pensioeninkomen als toetsingsgrondslag Geldverstrekkers rekenen bij een naderende pensioendatum ook door wat de lasten worden op het verwachte pensioeninkomen. Dat inkomen is soms lager dan verwacht, zeker als er sprake is van parttime werken in de aanloopfase of een beperkt aanvullend pensioen.

Alternatieve producten voor senioren Heeft u voldoende overwaarde maar een beperkt inkomen? Dan kan een opeethypotheek (ook wel verzilverhypotheek genoemd) een alternatief zijn. U leent op de overwaarde van uw woning zonder maandelijkse aflossingsverplichtingen, en de schuld wordt verrekend bij verkoop of overlijden. Dit is maatwerk en vraagt zorgvuldige afweging.

Regio-Hypotheken heeft ruime ervaring met complexe situaties voor senioren in Leusden, Amersfoort, Woudenberg en omgeving.

---

Wanneer advies inwinnen en hoe wij helpen

De vuistregel is helder: begin minimaal 12 maanden vóór het aflopen van uw rentevaste periode of looptijd. Wie te laat begint, heeft minder onderhandelingsruimte en moet misschien akkoord gaan met de eerste — en soms slechtste — aanbieding die op tafel ligt.

Bij Regio-Hypotheken vergelijken we de voorwaarden van meer dan 35 geldverstrekkers onafhankelijk naast elkaar. Zo zien we niet alleen wie de laagste rente biedt, maar ook welke aanbieders bereid zijn uw aflossingsvrije hypotheek te verlengen onder voorwaarden die bij uw situatie passen. Dat onderscheid maakt generieke vergelijkingssites niet.

Advieskosten zijn vooraf transparant.

---

Klaar om te sparren?

Weet u niet zeker welke optie bij uw situatie past? Plan een vrijblijvend oriëntatiegesprek. We brengen uw inkomen, woningwaarde en fiscale situatie in kaart en laten u zien wat de echte opties zijn — zonder verborgen agenda.

Plan een gesprek →