Ander huis kopen 2026: gids voor doorstromers

Doorstromen anno 2026

Doorstromen is een van de meest onderschatte financiële beslissingen die Nederlanders maken. Anders dan bij starters heb je overwaarde, mogelijk een lage historische rente op je bestaande hypotheek, en een verkoopstrategie nodig. Dat maakt doorstromen minstens zo strategisch als de eerste woningaankoop.

De Nederlandse doorstroommarkt Q2 2026: bijna 40% van de woningtransacties in Midden-Nederland betreft doorstromers. Van hen kiest circa 60% voor ‘eerst kopen, dan verkopen’ en 40% voor ‘eerst verkopen, dan kopen’. Beide routes hebben eigen fiscale, financiële én persoonlijke implicaties.

1. Twee routes voor doorstromers: welke past bij jou?

Aspect	Route A: eerst kopen	Route B: eerst verkopen
Rust en zekerheid nieuwe woning	Hoog	Laag (kan mismatch geven)
Financiële druk (dubbele lasten)	Hoog (3-9 mnd overlap)	Laag
Nood aan overbruggingskrediet	Ja	Nee
Risico tijdelijk moeten huren	Nee	Ja
Onderhandelingspositie oude woning	Neutraal	Hoog (druk om te verkopen)
Onderhandelingspositie nieuwe woning	Hoog (biedt met zekerheid)	Neutraal
Kosten	Hoger (rente overbrugging)	Lager

Wanneer route A (eerst kopen)?

• Je oude woning is aantrekkelijk en zal snel verkopen
• Overwaarde is groot genoeg voor overbrugging
• Je kunt 6-12 maanden dubbele lasten aan
• De gewenste nieuwbouwlocatie/wijk komt zelden op de markt

Wanneer route B (eerst verkopen)?

• Je oude woning is minder liquide (specifiek segment, prijs)
• Cashflow is beperkt of onzeker
• Je hebt geen aversie tegen tijdelijk huren
• De nieuwe markt is ruim (voldoende aanbod)

2. Het overbruggingskrediet in de praktijk

Een overbruggingskrediet is een tijdelijke lening tegen de overwaarde van je oude woning, om de nieuwe woning te kopen vóórdat de oude verkocht is.

Actuele voorwaarden september 2026

• Rente: 3,75-4,55% (variërend per aanbieder — significant lager dan medio 2024)
• Maximaal 100% van de overwaarde van de oude woning (soms 90%)
• Looptijd: 6-24 maanden, verlenging soms mogelijk
• Aflossing: alleen rente per maand, geen aflossing
• Zekerheid: hypotheekrecht op oude woning

Rekentabel — kosten overbrugging per bedrag en looptijd

Overbruggingsbedrag	6 maanden @ 4,15%	12 maanden @ 4,15%	Afsluitkosten
€ 150.000	€ 3.113	€ 6.225	€ 500-1.500
€ 200.000	€ 4.150	€ 8.300	€ 500-2.000
€ 300.000	€ 6.225	€ 12.450	€ 750-3.000
€ 400.000	€ 8.300	€ 16.600	€ 1.000-4.000

Wie biedt het scherpst?

• Rabobank, ABN AMRO, ING — standaardpakketten, goede voorwaarden
• Munt, Attens, Hypotrust — vaak scherpere rente (3,75-4,00%)
• Obvion, Aegon — soms 3-6 mnd gratis overbrugging bij hypotheek-combi

Wij vergelijken alle relevante aanbieders per situatie.

3. De meeneemregeling: profiteer van je oude rente

De meeneemregeling stelt je in staat je huidige (vaak veel lagere) rente mee te nemen naar de nieuwe hypotheek. Cruciaal in een markt waar rentes tussen 2013 en 2022 rond 1-2% lagen en nu op 3,8-4,3%.

Voorwaarden

• Nieuwe hypotheek binnen 3 tot 6 maanden na aflossing oude
• Meestal bij dezelfde geldverstrekker
• Rentevaste periode overnemen (of resterende deel)
• Meegenomen bedrag ≤ oude hypotheeksom

Concreet: wat scheelt dat?

Bij € 300.000 oude hypotheek met nog 12 jaar 1,8% vast, meenemen naar nieuwe hypotheek:

• Zonder meenemen: € 300.000 × 4% = € 12.000 rente/jaar
• Met meenemen: € 300.000 × 1,8% = € 5.400 rente/jaar
• Besparing: € 6.600 per jaar × 12 jaar = € 79.200 totaal

Rekentabel — voordeel meenemen per rente-verschil

Oude rente	Nieuwe marktrente	Verschil	Besparing/jaar (€ 300.000)	Over 10 jaar
1,5%	4,0%	2,5%	€ 7.500	€ 75.000
2,0%	4,0%	2,0%	€ 6.000	€ 60.000
2,5%	4,0%	1,5%	€ 4.500	€ 45.000
3,0%	4,0%	1,0%	€ 3.000	€ 30.000
3,5%	4,0%	0,5%	€ 1.500	€ 15.000

Verlies je door de meenemen-plicht flexibiliteit? Ja — je zit vast aan de oude bank. Reken door of de rentebesparing dit compenseert.

4. Bijleenregeling: het 3-jaars stappenplan

De bijleenregeling is één van de meest complexe én belangrijkste fiscale spelregels bij doorstromen. Kort samengevat: elke euro overwaarde die je NIET binnen 3 jaar gebruikt voor een nieuwe eigen woning, kost je hypotheekrenteaftrek voor de rest van je leven.

Stap-voor-stap in 3 jaar

1. Verkoop oude woning → overwaarde vrij (bijv. € 150.000)
2. 3-jaars-klok begint te lopen (Belastingdienst kijkt naar 1 januari van jaar 4)
3. Binnen 3 jaar: gebruik overwaarde voor eigen inbreng nieuwe woning
4. Na 3 jaar: niet-gebruikte overwaarde wordt eigenwoningreserve → geen aftrek meer op dat deel

Rekenvoorbeeld

Oud: verkoop € 500.000 min hypotheek € 200.000 = € 300.000 overwaarde. Nieuw: koop € 600.000, nodig aan eigen middelen (o.b.v. bijleenregel) = € 300.000. Verschil = € 0 → geen eigenwoningreserve, volledige aftrek.

Maar: koop nieuw € 450.000 → nodig aan eigen middelen = € 150.000, overwaarde was € 300.000 → eigenwoningreserve van € 150.000 → dat deel is niet aftrekbaar meer, ooit.

5. Overwaarde inzetten voor nieuwe hypotheek

Naast de bijleenregeling zijn er praktische keuzes over overwaarde:

Optie 1: alles inzetten voor lagere hypotheek. Voordeel: lagere maandlast. Nadeel: minder liquide vermogen.

Optie 2: deel inzetten, deel als spaargeld houden. Voordeel: cashbuffer. Nadeel: eigenwoningreserve op het niet-ingezette deel.

Optie 3: overwaarde inzetten voor verbouwing/verduurzaming nieuwe woning. Voordeel: waardestijging + aftrek op verbouwing.

Onze advies: bespreek met een adviseur wat past bij jouw levensfase, financiële buffer en toekomstplannen.

6. Timing: bod, verkoop, aankoop

De volgorde van gebeurtenissen is cruciaal voor de fiscale situatie én cashflow.

Standaard tijdlijn route A (eerst kopen)

1. Week 0 — intake bij ons: strategie bepalen
2. Week 1-4 — bezichtigen, bod uitbrengen
3. Week 5 — bod geaccepteerd, koopakte tekenen
4. Week 6-8 — hypotheekaanvraag inclusief overbruggingskrediet
5. Week 8-12 — passeren nieuwe woning bij notaris
6. Vanaf week 8 — oude woning te koop zetten
7. Week 12-30 — verkoop en overdracht oude woning
8. Week 30-40 — aflossen overbruggingskrediet met verkoopopbrengst

7. Voorbehouden bij het bod

Een bod is meer dan een prijs. De voorbehouden bepalen je risico.

• Financieringsvoorbehoud — standaard 5-6 weken, essentieel
• Bouwkundige keuring — 2 weken, verstandig bij oudere panden
• Verkoopvoorbehoud — alleen mogelijk in ruime markt
• Ontbindende voorwaarden — bijvoorbeeld bij familie-omstandigheden

8. Kosten koper bij doorstromen

Anders dan starters betaal je bij doorstromen wél 2% overdrachtsbelasting (geen startersvrijstelling meer).

Post	Bedrag bij woning € 600.000
Overdrachtsbelasting 2%	€ 12.000
Notariskosten (levering + hypotheek + kadaster)	€ 1.200 – € 2.500
Kadastraal recht (KIK-tarief)	€ 103,50
Taxatie NWWI	€ 450 – € 900
Hypotheekadvies + volledige begeleiding	vanaf € 1.995
Overbrugging afsluitkosten	€ 750 – € 3.000
Totaal (indicatief)	~€ 16.500 – € 20.500

9. Negen valkuilen voor doorstromers

1. Bijleenregeling onderschatten — kost je vaak tienduizenden aan aftrek levenslang
2. Meeneemregeling laten liggen — 0,5-2% rentevoordeel per jaar wegwuiven
3. Te lang wachten met verkoop — overbrugging is duur bij lange doorlooptijd
4. Meerbod zonder buffer — plotseling € 30k eigen inbreng nodig bij taxatie-tegenvaller
5. Niet 3 geldverstrekkers vergelijken — kan € 100+/mnd schelen over de looptijd
6. Dubbele lasten onderschatten — banken toetsen op maximale draagbaarheid; te weinig buffer = afwijzing
7. Overbrugging pas op laatste moment aanvragen — banken vragen 4-6 weken doorlooptijd; te laat aanvragen betekent uitgestelde overdracht
8. Verkoopprijs niet realistisch — te hoog inzetten kost je maanden extra dubbele lasten; te laag laat overwaarde liggen
9. Fiscale gevolgen nieuw sluiten vergeten — bij oversluiten binnen rentevaste periode kan boeterente €5.000-15.000 zijn; reken vooraf door

10. Zo werken wij voor doorstromers

Strategie-intake — bepalen route (A of B), fiscaal doorrekenen bijleenregeling.

Actieplan — timing, boetevrije aflossingsruimte, meeneem-check bij huidige bank.

Volledige begeleiding — aanvraag hypotheek, overbruggingskrediet, taxatie, notaris. Wij regelen ook contact met oude bank.

Onze advieskosten zijn vanaf € 1.995. Welke advies- en bemiddelingskosten voor jouw situatie gelden, spreken we vooraf duidelijk met je af — geen provisie van de bank.

Klaar voor je volgende woning?

Plan een strategie-intake — binnen 24 uur weet je welke route past en wat je fiscaal moet doen. Bel 085 080 67 25 of mail ons.