Ik koop een verhuurpand
Verhuurpand kopen 2026: buy-to-let en rendement
Complete gids verhuurpand kopen: buy-to-let hypotheek, WWS-puntensysteem 2024, rendementsberekening, box 3 belasting en de valkuilen.
Dion Eman
Hypotheekadviseur · AFM 12049183
De verhuurmarkt is fundamenteel veranderd
De Wet betaalbare huur (juli 2024) en de verhoging van de overdrachtsbelasting naar 10,4% (2023, per 2026 weer verlaagd naar 8%) hebben de rendementskaart voor particuliere verhuurders opnieuw geschud. Panden die vroeger vrij verhuurbaar waren, vallen nu onder middenhuur. Beleggers heroverwegen posities en dit leidde tot een aanbodgolf in 2025-2026. Voor wie nu instapt geldt: reken echt door, want de tijden van ‘iedere woning is winst’ zijn voorbij.
1. Buy-to-let vs. reguliere hypotheek
| Aspect | Reguliere hypotheek | Buy-to-let hypotheek |
|---|---|---|
| Doel | Eigen bewoning | Verhuur |
| LTV maximum | 100% (soms 106% met verduurzaming) | 70-80% |
| Rente-opslag | 0% | +0,5 tot 1,5% |
| Renteaftrek | Ja (box 1) | Nee (box 3) |
| Overdrachtsbelasting | 0% (starter) of 2% | 8% |
| NHG mogelijk | Ja tot € 470.000 | Nee |
| Toetsing | Op salaris | Op huur + salaris |
2. LTV en eigen inbreng bij verhuur
Voor een verhuurpand krijg je maximaal 70-80% van de marktwaarde gefinancierd. Je moet zelf 20-30% inbrengen. Concrete rekentabel:
| Aankoopprijs | Max hypotheek (75% LTV) | Eigen inbreng minimum |
|---|---|---|
| € 250.000 | € 187.500 | € 62.500 (excl. kosten) |
| € 350.000 | € 262.500 | € 87.500 (excl. kosten) |
| € 450.000 | € 337.500 | € 112.500 (excl. kosten) |
| € 600.000 | € 450.000 | € 150.000 (excl. kosten) |
Plus kosten koper: bij € 350.000 → 8% overdrachtsbelasting = € 28.000 + notaris/advies ~€ 5.000 = € 33.000. Totaal eigen middelen: € 121.400.
3. WWS-puntentelling: het cruciale nieuwe punt
Sinds juli 2024 bepaalt het WWS (Woningwaarderingsstelsel) of jouw pand vrij, midden of sociaal verhuurbaar is.
Puntenberekening
- Oppervlakte (grootste factor)
- WOZ-waarde (via de landelijke maximeringstabel)
- Energielabel (label A = 40 pt, label G = -15 pt)
- Sanitair, keuken, buitenruimte
- Isolatie, ligging in beschermd stadsgezicht
Grenzen 2026
| Segment | Punten | Max huur 2026 |
|---|---|---|
| Sociale huur | 0-143 | € 918 |
| Middenhuur | 144-186 | € 1.228,07 |
| Vrije sector | 187+ | Marktconform |
Wat betekent dit praktisch?
Een klein appartement in middengrote stad (50 m², label C, WOZ € 250k) heeft typisch 120-140 punten → SOCIALE huur. Bij een marktprijs van € 250.000 en max huur € 918 heb je een bruto rendement van 4,4% (voor kosten) → netto vaak negatief. NIET AANKOPEN.
Een groter appartement (85 m², label A, WOZ € 400k) heeft typisch 190-210 punten → VRIJE SECTOR. Bij marktprijs € 450.000 en huur € 1.800 heb je bruto rendement 4,8% → netto 2-3%. Grensgeval.
4. Rendementsberekening: concreet voorbeeld
Pand: € 400.000 aankoop, 200 WWS-punten (vrije sector), huur € 1.800/mnd bruto.
Bruto per jaar
- Huur: € 21.600
Aftrekposten per jaar
- Hypotheekrente (LTV 75%, rente 5%, € 300.000): € 15.000
- Onderhoudsreserve (1% van waarde): € 4.000
- OZB, waterschap, verzekeringen: € 1.200
- VvE (bij appartement): € 2.400
- Leegstandsreserve (10% van huur): € 2.160
- Verhuurdersrechtsbijstand: € 300
Totaal kosten: € 25.060
Bruto rendement: -€ 3.460/jaar (negatief!)
Fiscale positie box 3
- Netto vermogen in pand: € 400.000 - € 300.000 = € 100.000
- Box 3 fictief rendement (6% in 2026): € 6.040
- Belasting 36% = € 2.174/jaar
Netto vermogenstoename per jaar
- Verwachte waardegroei (3% marktgemiddelde): € 12.000
- Aflossing hypotheek: € 0 (aflossingsvrij is normaal bij buy-to-let)
- Min kosten + belasting: -€ 5.634
Netto rendement: € 6.366/jaar op € 132.100 ingebracht kapitaal = 4,8%.
Dus: pas na jaren van waardegroei bereik je een redelijk rendement. Kort-termijn cashflow is negatief.
5. Fiscaal: box 3 en overige belastingen
Box 3 (vermogen)
- Waarde pand min hypotheekschuld = box 3 vermogen
- Fictief rendement 6% (2026)
- Belasting 36% over fictief rendement
Overdrachtsbelasting
- 8% bij aankoop niet-eigen-bewoning (2026)
- Verminderd naar 2% als je binnen 12 maanden zelf gaat wonen (bewijslast bij jou)
Overige belastingen
- OZB (gemeentelijk, ~0,1% van WOZ per jaar)
- Waterschap (~€ 200/jaar)
- Rioolheffing (~€ 100-300/jaar)
6. Kosten opgelijst
Vaste kosten per jaar (indicatief voor woning van € 400.000):
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Hypotheekrente (€ 300k × 5%) | € 15.000 |
| Onderhoud (1% van waarde) | € 4.000 |
| OZB + waterschap | € 800 |
| Opstalverzekering + aansprakelijkheid | € 600 |
| VvE (bij appartement) | € 2.400 |
| Leegstandsreserve | € 2.160 |
| Boekhouder + admin | € 500 |
| Totaal | € 25.460 |
7. Wat maakt een goed verhuurpand in 2026?
- >187 WWS-punten — vrije sector, hogere huur mogelijk
- Energielabel A of B — makkelijker verhuurbaar, hoger WWS
- Locatie in stedelijk gebied met arbeidsmarkt — lagere leegstand
- Onderhoudsarm — beperkte marges betekenen minder ruimte voor tegenvallers
- Vergunningplicht check — sommige gemeenten vereisen verhuurvergunning
- VvE-financiën gezond — anders extra bijdragen risico
8. Ondernemersvriendelijke buy-to-let-verstrekkers
- Rabobank Vastgoed — grote panden, ervaring
- Attens — flexibel, snel
- Hypotrust Belegging — competitieve rente
- Domivest — specialist beleggingsvastgoed
- Dynamic Credit — flexibele constructies
- RNHB — solide, iets stricter
- Nationale Nederlanden — traditioneel, redelijk
9. Vijf valkuilen bij verhuurpand
- WWS-check overslaan — 40% van aanbod valt in gereguleerd segment
- Overdrachtsbelasting 8% vergeten — kost bij € 400k al € 32.000
- Bruto rendement met netto verwarren — cashflow-negatief in eerste jaren
- Fiscale positie box 3 onderschatten — belasting op fictief rendement
- VvE-financiën niet checken — kan tegenvaller met dwangbijdragen zijn
10. Zo werken wij voor beleggers
WWS-toets vóór bod — is het pand vrije sector of gereguleerd?
Complete rendementsberekening — bruto, netto én lange termijn.
Bank matching — welke buy-to-let-verstrekker past bij jouw situatie.
Volledige begeleiding — aanvraag, taxatie, notaris.
Onze advieskosten zijn vanaf € 1.995. Welke advies- en bemiddelingskosten voor jouw situatie gelden, spreken we vooraf duidelijk met je af — geen provisie van de bank.
Overweegt je een verhuurpand te kopen?
Plan een gratis rendementscheck — binnen 24 uur weet je of dit pand financieel houdbaar is inclusief WWS-toetsing. Bel 085 080 67 25 of mail ons.
Veelgestelde vragen
Vragen die vaak terugkomen.
Hoeveel eigen geld heb ik nodig voor een verhuurpand?
Minimaal 20-30% van de aankoopprijs eigen inbreng. Bij een pand van € 300.000 is dat € 60.000-90.000. Plus kosten koper: 8% overdrachtsbelasting (verlaagd per 1 jan 2026 van 10,4% naar 8% voor woningbeleggingen) = € 24.000 + notaris/advies/taxatie ~€ 5.000. Totaal eigen middelen: € 89.000-119.000. Bereken vooraf realistisch — te weinig eigen geld = geen financiering.
Wat is de overdrachtsbelasting voor een verhuurpand?
In 2026: 8% voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt (verhuur, tweede woning). Dit tarief geldt sinds 1 januari 2026; van 2023 tot en met 2025 was het 10,4%. Op een pand van € 350.000 betekent dat € 28.000 overdrachtsbelasting — ruim een kwart van je eigen inbreng. Reken dit vanaf de eerste calculatie mee.
Wat betekent WWS-puntentelling voor mijn verhuurpand?
Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) rekent aan je pand een puntenaantal toe op basis van oppervlakte, energielabel, uitrusting en WOZ-waarde. Panden onder 187 punten vallen sinds juli 2024 onder maximaal-gereguleerde huurprijs (middenhuur max € 1.228,07/mnd in 2026). Voor beleggen in vrije sector heb je meestal een middelgroot tot ruim pand nodig (>75m², label A+, in sterke woningmarkt).
Kan ik een verhuurpand kopen met NHG?
Nee, NHG geldt alleen voor woningen die je zelf bewoont. Voor verhuurpanden gelden marktrentes en LTV-limieten van 70-80%. Vaak zit je 0,5-1,5% hoger in rente dan een reguliere hypotheek. Uitzondering: als je een tweede woning koopt voor eigen gebruik (bijvoorbeeld werkweek/weekendhuis) maar niet verhuurd, kan wel NHG (mits binnen de grens en gebruikelijke voorwaarden).
Kan ik hypotheekrente aftrekken bij een verhuurpand?
Nee, niet direct. Een verhuurpand valt in box 3 waar geen hypotheekrenteaftrek geldt. Wel telt de schuld mee als negatieve component van je box-3-vermogen, waardoor je minder belasting betaalt over de netto waarde (woningwaarde min hypotheekschuld). Dit is een indirect fiscaal voordeel maar geen aftrek zoals bij eigen woning.
Wat is een reëel nettorendement op een verhuurpand in 2026?
Voor middelgrote panden in redelijk stedelijke gebieden: 2,5-4,5% netto per jaar. Berekening: bruto huur min hypotheekrente min onderhoud (~1% van waarde/jaar) min leegstand (~10% van bruto huur) min box-3-belasting (op netto vermogen) min zakelijke kosten. Rendementen hoger dan 5-6% zijn zeldzaam of duiden op suboptimale locatie/pand. Vergelijk met alternatieve beleggingen (index-tracker, obligaties).
Welke geldverstrekkers doen buy-to-let hypotheken?
Circa 8-10 gespecialiseerde partijen in 2026: Rabobank Vastgoed, ABN AMRO Zakelijk, Attens, Hypotrust (beleggingslabel), Domivest, Dynamic Credit, RNHB, Nationale Nederlanden. Reguliere consumentenhypotheken werken niet — je moet naar een aparte afdeling of zakelijke geldverstrekker. Wij hebben directe lijnen met deze partijen.
Wat als ik het pand later zelf ga bewonen?
Dan moet je de hypotheek herstructureren van buy-to-let naar reguliere hypotheek. Ook fiscaal switch je van box 3 naar box 1 (met renteaftrek). Overdrachtsbelasting-teruggave voor het verschil (8% naar 0/2%) is niet mogelijk. Reken vooraf door of dit scenario waarschijnlijk is.
Hoe zit het met VvE, verzekeringen en juridische zaken?
VvE (Vereniging van Eigenaren): bij appartementen betaal jij VvE-bijdrage (€ 100-300/mnd). Verzekeringen: opstal (verhuurder-variant) + aansprakelijkheid + verhuurdersrechtsbijstand (€ 50-100/mnd). Juridisch: check gemeentelijke regels (in Amsterdam, Utrecht, Rotterdam vaak vergunningplicht voor verhuur), zorg voor waterdichte huurcontracten en incasso-procedures. Onze rol beperkt zich tot financiering; voor juridische begeleiding verwijzen we door.
Is het financieel nog verstandig in 2026 om verhuurpanden te kopen?
De 2024-wetgeving (betaalbare huur) + 8% overdrachtsbelasting hebben rendementen aanzienlijk gedrukt. Voor grote panden in vrije sector (>187 WWS-punten) in sterke woningmarkten is het nog steeds interessant. Voor kleinere panden in middenhuur is het financiële profiel vaak marginaal. Reken echt door — 'onroerend goed is altijd goed' geldt in 2026 minder dan 10 jaar geleden.
Verwante onderwerpen
- Hypotheek tweede woning: box 3 en fiscaalEen tweede woning kopen om te verhuren, als recreatiewoning of voor kinderen? Zo werken hypotheek en belasting bij een tweede woning.
- Overwaarde opnemen 2026: routes vergelekenComplete gids overwaarde opnemen: onderhandse verhoging, oversluiten met verhoging of opeethypotheek. Fiscale gevolgen en rekenvoorbeelden 2026.
- Hypotheek ZZP met BV of DGA: hoe werkt het in 2026?Hypotheek als DGA of ZZP met BV in 2026: gebruikelijk loon €58.000, dividend, holdingstructuur en welke banken accepteren.
Bronnen & verantwoording
- 01Rijksoverheid – Wet betaalbare huurGeraadpleegd op 2026-09-15
- 02Belastingdienst – Box 3 verhuurd vastgoedGeraadpleegd op 2026-09-15
- 03Huurcommissie – WWS-puntensysteemGeraadpleegd op 2026-09-15
- 04IVBN – Beleggersmarkt woningen 2026Geraadpleegd op 2026-09-15
- 05AFM – Buy-to-let hypothekenGeraadpleegd op 2026-09-15