Naar hoofdinhoud
Regio-Hypotheken

Ik ben ondernemer

Hypotheek voor ondernemers en ZZP 2026

Complete gids hypotheek voor ondernemers en ZZP: inkomensberekening, 1 jaar aangifte, BV/DGA, ondernemervriendelijke banken en per-geldverstrekker matrix.

Dion Eman

Dion Eman

Hypotheekadviseur · AFM 12049183

Zelfstandig? Niet automatisch achteraan de rij

Nederland telt in 2026 circa 1,3 miljoen zelfstandigen (CBS). Toch krijgt een groot deel van hen een ‘nee’ bij de eigen bank als het om een hypotheek gaat. Vaak onterecht — de acceptatieregels voor ondernemers zijn de afgelopen jaren juist versoepeld. Maar niet alle geldverstrekkers zijn even ondernemersvriendelijk, en de manier waarop je dossier wordt gepresenteerd maakt vaak het verschil.

1. Wat is toetsinkomen voor een ondernemer?

De maximale hypotheek voor ondernemers wordt bepaald op basis van je toetsinkomen, niet je bruto salaris (dat heb je niet). Het toetsinkomen wordt berekend uit:

Voor eenmanszaak en VOF

  • Gemiddelde nettowinst laatste 3 jaar (uit IB-aangifte)
  • Bij dalende trend: gemiddelde laatste 2 jaar OF laagste jaar
  • Correctie voor negatieve items (afschrijving eenmalig, buitengewone baten)

Voor BV met DGA

  • Bruto DGA-salaris (minimum gebruikelijk loon 2026: € 58.000)
  • Plus reguliere dividend (indien > 2 jaar consistent)
  • Bij sommige geldverstrekkers: winst na belasting (netto) van BV telt mee

Voor ZZP (per rechtsvorm eenmanszaak/BV verschilt)

  • Meestal 3 jaar IB-aangifte
  • Voor zorg/ICT/advies: soms 1 jaar + prognose

2. Hoeveel jaar aangifte heb je nodig?

Dit is DE kritische vraag voor zelfstandigen. Het antwoord verschilt per geldverstrekker.

Situatie Aantal jaren minimum Geldverstrekkers
Standaard ondernemer 3 jaar Alle 35+ geldverstrekkers
ZZP zorg/ICT/advies 1 jaar + prognose Munt, ABN AMRO, ING, Attens, Hypotrust, e.a. (~8)
Vast contract → ZZP zelfde branche 1 jaar + toelichting ~12 geldverstrekkers
BV zonder historie 3 jaar BV + persoonlijk salaris Beperkt, maatwerk
Start-up < 1 jaar Vrijwel niet mogelijk Alleen alt. constructies

3. Ondernemersvriendelijke geldverstrekkers

Niet alle banken behandelen ondernemers gelijk. Onze ervaring:

Top-tier voor ondernemers

  • Munt Hypotheken — 1 jaar aangifte, snel, competitieve rente
  • ABN AMRO — sterke ondernemersacceptatie, ook complexe BV-structuren
  • ING — flexibel, goed in ZZP-dossiers
  • Rabobank — sterk in agrarisch en MKB
  • Attens — kleine bank, veel ruimte voor maatwerk

Standaard voor ondernemers

  • Aegon, NIBC, Hypotrust — solide maar strikter
  • Obvion — meestal 3 jaar aangifte

Minder geschikt voor ondernemers

  • Sommige kleine geldverstrekkers zonder ondernemersspecialisatie
  • Geldverstrekkers die alleen via specifieke intermediairs werken

4. Prognoseverklaring: wat is dat?

Bij 1 jaar aangifte (in plaats van 3) vraagt de bank vaak een prognoseverklaring van een erkend accountant of boekhouder. Deze verklaart:

  • Verwachte omzet en winst voor komend jaar en daarna
  • Onderbouwing (opdrachten, contracten, pipeline)
  • Toelichting op continuïteit van je activiteit

Kosten van een prognose

€ 500-1.500 bij een erkende accountant. Vaak fiscaal aftrekbaar als adviseerskosten.

5. Rekentabel: wat kun jij lenen als ondernemer?

Voor een ondernemer met stabiel inkomen:

Netto winst (avg 3 jaar) Max hypotheek indicatief 2026*
€ 40.000 ~€ 185.000
€ 60.000 ~€ 280.000
€ 80.000 ~€ 380.000
€ 100.000 ~€ 460.000
€ 130.000 ~€ 595.000

*Bij rente 4,1%, 30 jaar looptijd, geen andere schulden.

6. Verschil rente werknemer vs. ondernemer

Bij dezelfde LTV en NHG-status:

Type Indicatieve rente 2026 (10 jr vast)
Werknemer vast contract, NHG 3,7%
Werknemer vast contract, geen NHG 3,9%
Ondernemer 3 jaar aangifte, NHG 3,8%
Ondernemer 3 jaar aangifte, geen NHG 4,1%
Ondernemer 1 jaar aangifte, NHG 3,9%
Ondernemer 1 jaar aangifte, geen NHG 4,3%

7. Documenten die je nodig hebt

  • 3 jaar IB-aangiftes (of 1 jaar bij ZZP zorg/ICT/advies)
  • 3 jaar jaarrekeningen (bij eenmanszaak: winst-en-verliesrekening; bij BV: volledige jaarrekening)
  • Prognose van erkend accountant (bij 1-jaars-dossier)
  • Loonstroken (bij DGA-salaris)
  • BTW-aangiftes laatste 2 kwartalen (recent inkomen check)
  • Zakelijke bankafschriften laatste 6 maanden
  • KvK-uittreksel
  • ID en persoonlijke aangiftes

8. Prognoseverklaring: wat, wie, wat kost het?

Bij 1-jaars-dossiers vraagt de bank vaak een prognoseverklaring van een erkend accountant of boekhouder. Zonder is 1-jaars-financiering vrijwel onmogelijk.

Wat staat erin?

  • Verwachte omzet en nettowinst komende 2-3 jaar
  • Onderbouwing: opdrachtenpijplijn, lopende contracten, branchecijfers
  • Toelichting op continuïteit van jouw activiteit (zelfde branche, klantenbestand)
  • Rekenkundige rechtvaardiging van de winstprojectie

Kosten 2026

Type accountant Prijsindicatie Doorlooptijd
Erkend rekenexpert (SRA/RB) € 500 – € 900 1-2 weken
Kleine boekhouder € 400 – € 750 1 week
Grote accountantskantoor € 1.000 – € 1.500 2-3 weken

Deze kosten zijn deels fiscaal aftrekbaar als kosten voor de hypotheek. Vraag altijd expliciet of jouw accountant/rekenexpert een prognoseverklaring voor hypotheekdoeleinden kan afgeven — niet alle boekhouders doen dit.

Wie accepteert prognoses in 2026?

Ongeveer 12-15 geldverstrekkers accepteren 1-jaars-dossiers met prognose, waaronder: Munt, ABN AMRO Zakelijk, ING, Rabobank, Attens, Hypotrust en Florius (bij selecte branches). Wij kennen per bank de exacte acceptatie-criteria.

9. Drie realistische scenario’s (2026)

Scenario A: Startende ZZP’er in de ICT (1 jaar aangifte)

  • Historie: € 65.000 winst jaar 1 (na overstap van vast contract)
  • Toetsinkomen: € 65.000 (mits prognose bevestigt continuering)
  • Max hypotheek: ~€ 300.000 (bij rente 4,0%)
  • NHG mogelijk?: Ja (onder € 470.000 grens)
  • Rente-opslag: +0,2% (1-jaar-dossier zonder track record)
  • Bank: Munt of ABN AMRO Zakelijk waarschijnlijk

Scenario B: Gevestigde ondernemer eenmanszaak (3 jaar aangifte)

  • Historie: winst 2023: € 42.000 | 2024: € 55.000 | 2025: € 58.000
  • Toetsinkomen: gemiddelde 3 jaar = € 51.667 (groei-trend, geen correctie)
  • Max hypotheek: ~€ 235.000
  • NHG mogelijk?: Ja
  • Rente-opslag: +0,1% (breed geaccepteerd)
  • Bank: 20+ opties, breedste keuze

Scenario C: DGA in BV-holding structuur

  • Salaris DGA: € 58.000 (gebruikelijk-loon-norm 2026)
  • Dividend afgelopen 2 jaar: € 20.000/jaar (consistent)
  • Toetsinkomen (bank-afhankelijk): € 58.000 tot € 78.000 (50-100% dividend meetellen)
  • Max hypotheek: ~€ 270.000 tot € 360.000
  • NHG mogelijk?: Ja mits binnen grens
  • Rente-opslag: +0,15-0,25%
  • Bank: Rabobank of ABN AMRO (holding-consolidatie), soms NIBC

Concrete cijfers per situatie: wij rekenen bij drie geldverstrekkers door voor jouw dossier.

10. Ons proces voor ondernemers

  1. Uitgebreide intake (90 min) — rechtsvorm, historie, plannen bespreken
  2. Dossieranalyse — jaarrekeningen doorlopen, toetsinkomen berekenen
  3. Bankkeuze — welke 2-3 geldverstrekkers passen bij jouw profiel
  4. Mondelinge inbreng bij 3+ banken — vooraf bespreken met acceptatie (voorkomt formele afwijzing)
  5. Formele aanvraag — pas na akkoord van acceptatie
  6. Volledige begeleiding — taxatie, notaris, communicatie

11. Negen valkuilen voor ondernemers (2026)

  1. Aanvraag bij eigen bank zonder ondernemersspecialisme — ABN AMRO-klanten rapporteren regelmatig 0,2-0,3% hogere rente dan bij neutrale vergelijking. Grootste oorzaak van formele afwijzingen.
  2. Winstoptimalisatie voor belasting = hypotheek-nadeel — te veel afschrijven of investeringen concentreren verlaagt toetsinkomen. Plan 3 jaar vooruit met accountant.
  3. BV en privé-financiën niet gescheiden — geldverstrekkers zien vermenging als risico. Zorg voor schone zakelijke afschriften.
  4. Onvoldoende cashbuffer — geldverstrekkers willen 3-6 maanden vaste lasten als reserve. Bij te lage buffer: afwijzing ondanks voldoende inkomen.
  5. Dossier zonder toelichting — een goede narrative-brief bij afwijkingen (winstdaling, wisseling branche, corona-nadraai) maakt vaak het verschil tussen JA en NEE.
  6. Prognoseverklaring onderschat — te voorzichtig geschat leidt tot afwijzing; te optimistisch tot wantrouwen. Erkend rekenexpert (SRA/RB) inschakelen.
  7. 1-jaars-route + hypotheek boven € 470.000 — dan valt NHG weg én zijn er nog maar 5-6 geldverstrekkers die accepteren. Plan hypotheeksom op tijd in.
  8. Dividend-uitkeringen niet consistent — banken kijken bij DGA-dossiers naar 2 jaar consistente dividend. Sporadische uitkeringen tellen niet als toetsinkomen.
  9. Verkeerde timing hypotheek + jaarafsluiting — aanvraag ná definitieve jaarrekening (juni-augustus) geeft doorgaans een hogere toetsinkomen dan aanvraag op basis van voorlopige cijfers.

12. Zo werken wij voor ondernemers

Uitgebreide intake — 90 min, bespreken rechtsvorm, historie, plannen.

Dossieropbouw — jaarrekening-analyse, toetsinkomen-berekening, prognose (zo nodig via ons netwerk).

Mondelinge inbreng bij 3+ banken — voorkomt formele afwijzingen die je BKR-score raken.

Volledige begeleiding — aanvraag, taxatie, notaris, communicatie.

Onze advieskosten zijn vanaf € 1.995. Welke advies- en bemiddelingskosten voor jouw situatie gelden, spreken we vooraf duidelijk met je af — geen provisie van de bank.

Klaar om je hypotheek te regelen als ondernemer?

Plan een gratis intake — binnen 24 uur weet je bij welke bank(en) je dossier past en wat je kunt lenen. Bel 085 080 67 25 of mail ons.

Veelgestelde vragen

Vragen die vaak terugkomen.

Hoeveel jaar aangifte heb ik nodig als ZZP'er?

Standaard 3 jaar IB-aangiftes. Voor circa 8-12 geldverstrekkers (waaronder Munt, ABN AMRO, ING zakelijk, sommige NHG-partijen) volstaat 1 jaar aangifte plus een branchespecifieke prognose door een erkend accountant. Voorwaarde: je moet aantoonbaar in dezelfde branche werken als voor je zelfstandigheid (bijvoorbeeld ex-ICT-consultant die nu ZZP-consultant is). Voor zorg, ICT, advies en marketing is dit vaker toegestaan dan voor detailhandel of horeca.

Wat is 'toetsinkomen' voor een ondernemer?

Het inkomen dat de geldverstrekker gebruikt om je maximale hypotheek te berekenen. Formule: gemiddelde nettowinst laatste 3 jaar min opnamen voor eigen gebruik. Bij groeiende winst kunnen sommige geldverstrekkers het gemiddelde van de laatste 2 jaar hanteren. Bij dalende trend nemen ze het gemiddelde OF het laagste jaar. Concreet: winst 2023 € 40k, 2024 € 55k, 2025 € 60k → toetsinkomen € 51.667. Bij daling zou het € 40k zijn.

Krijg ik als ondernemer een hogere rente?

Meestal 0,1-0,3% hoger dan een werknemer met vast contract, afhankelijk van de geldverstrekker. Bij NHG-hypotheken is het renteverschil kleiner (soms 0). Bij hoge LTV (>90%) kan het verschil oplopen naar 0,4%. Op € 300.000 hypotheek is 0,2% opslag = € 600/jaar of € 50/mnd extra. Wij vergelijken specifiek de ondernemervriendelijke partijen zodat je de laagste rente krijgt.

Kan ik een hypotheek krijgen met BV en holdingstructuur?

Ja, maar de beoordeling is complexer. Naast IB-aangifte kijken geldverstrekkers naar VpB-aangifte van BV(s), balans, en continuïteit van dividenduitkeringen. Sommige geldverstrekkers accepteren consolidatie tussen holding en werkmaatschappij (Rabobank, ABN AMRO zakelijk); andere kijken alleen naar 1 vennootschap. Voor DGA's telt gebruikelijk loon (2026-norm: € 58.000) plus eventuele dividenduitkering. Wij kunnen jouw specifieke structuur toetsen bij de juiste bank.

Wat als ik dit jaar veel minder winst maak?

Bij een significante winstdaling (>20%) gaan geldverstrekkers voorzichtiger toetsen. Zij nemen dan meestal het laagste jaar of gemiddelde van de laatste 2 jaar. Belangrijk: leg de reden van de daling schriftelijk uit (bijv. investering, tijdelijke opdracht wegvallen, corona-nadraai). Een goede toelichting kan het verschil maken tussen goedkeuring en afwijzing. Wij helpen met de tekst en de dossieropbouw.

Ik heb net mijn zaak gestart — kan ik al een hypotheek krijgen?

Met < 1 jaar activiteit is het zeer moeilijk. Uitzonderingen: (1) je bent overgestapt van vast contract naar zelfstandig binnen dezelfde branche met concrete opdrachten, of (2) je hebt vergelijkbaar inkomen als voorheen. Meestal is 3-6 maanden factureringshistorie het absolute minimum. Alternatief: wacht 6-12 maanden extra en bespaar in de tussentijd meer eigen inbreng. Bij startups kan een verhoging via ouderlijke lening of familieborg oplossing bieden.

Wat is de gebruikelijk-loon-regeling voor DGA's?

Als DGA (Directeur-Grootaandeelhouder van een BV) moet je jezelf een 'gebruikelijk loon' uitkeren van minimaal € 58.000 (2026-norm, verhoogd van € 56.000 in 2025) of het loon dat voor jouw functie in de markt gebruikelijk is. Dit loon is fiscaal aftrekbaar voor de BV en telt volledig mee voor hypotheektoets. Voor DGA's telt dus salaris + eventuele dividenduitkering + waardestijging BV (bij sommige verstrekkers).

Kan ik als ondernemer NHG krijgen?

Ja, tot € 470.000 hypotheeksom (2026). NHG doet dezelfde ondernemerstoets als reguliere banken (3 jaar aangifte, of 1 jaar + prognose bij toegestane branches). NHG geeft dezelfde 0,4-0,7% rentekorting én het vangnet bij inkomensdaling (bijzonder waardevol voor ondernemers die onregelmatig inkomen hebben). Voor ondernemers zeker overwegen.

Wat gebeurt er als een bank mijn ondernemerdossier afwijst?

Een afwijzing wordt geregistreerd in BKR/Krediet Registratie én maakt volgende aanvragen bij ANDERE banken lastiger (verlaging krediet-score). Wij voorkomen dit door dossiers vooraf mondeling in te brengen bij ondernemersacceptatie — geen formele aanvraag, dus geen afwijzing. Pas als er akkoord is doen we officiële aanvraag. Bij twijfel wisselen we naar een andere geldverstrekker.

Wat kost hypotheekadvies bij Regio-Hypotheken voor een ondernemer?

Voor een ondernemershypotheek stemmen we de advieskosten af op de complexiteit van je dossier; dat spreken we vooraf duidelijk met je af. Iets hoger dan werknemer-hypotheek omdat dossieropbouw meer werk vraagt (jaarrekening analyse, prognose toets, meerdere banken vergelijken). Deze kosten zijn deels fiscaal aftrekbaar. Bel of mail voor actueel tarief in jouw situatie.

Verwante onderwerpen

Bronnen & verantwoording

  1. 01
    NHG – Ondernemers en toetsinkomenGeraadpleegd op 2026-09-15
  2. 02
    Nibud – Inkomensbepaling ondernemersGeraadpleegd op 2026-09-15
  3. 03
  4. 04
  5. 05

Klaar om te sparren?

Plan een gratis kennismaking van 30 minuten.

Bij ons op kantoor in Leusden, bij jou thuis of digitaal. Geen verplichting, geen verkooppraat.

Plan een gesprek085 080 67 25