Hypotheek verhogen voor verbouwing: zo werkt het

Hoe werkt een hypotheekverhoging voor een verbouwing?

Je hypotheek verhogen voor een verbouwing werkt anders dan een gewone aankoop — het draait om één centrale vraag: biedt je inkomen én je woning genoeg ruimte voor extra schuld?

Stap 1 — Verhoging of nieuw leningdeel Je kunt de verhoging aanvragen bij je huidige geldverstrekker of overstappen naar een andere partij. Blijf je bij dezelfde bank? Dan wordt het verhoogde bedrag vaak als apart leningdeel toegevoegd, met de rente die op dat moment geldt. Stap je over? Dan wordt de gehele hypotheek opnieuw vastgelegd — wat kansen biedt maar ook kosten met zich meebrengt.

Stap 2 — Taxatie vóór én ná verbouwing Een gecertificeerde taxateur stelt niet alleen de huidige marktwaarde vast, maar ook de verwachte waarde ná de verbouwing. Die toekomstige waarde bepaalt hoeveel de geldverstrekker bereid is te financieren. Zonder dit rapport wordt een aanvraag doorgaans niet in behandeling genomen.

Stap 3 — Bouwdepot Vrijwel altijd wordt het verbouwingsgeld niet in één keer uitbetaald, maar gestort in een bouwdepot. Dat depot wordt daarna in termijnen vrijgegeven op basis van ingediende facturen. Over het openstaande saldo in het depot ontvang je een vergoedingsrente — die ligt doorgaans lager dan de hypotheekrente die je betaalt. Het netto-rentenadeel is beperkt, maar je hebt er wél rekening mee te houden in je budget.

Stap 4 — Nieuwe leentoets Elke hypotheekverhoging voor verbouwing wordt getoetst aan de actuele NIBUD-normen van 2026. Jouw huidige inkomen — niet wat je destijds verdiende — is het uitgangspunt. Dat kan voordelig uitpakken bij een hoger salaris, maar ook beperkend zijn bij een andere werksituatie.

---

Hoeveel kun je extra lenen voor een verbouwing?

Twee factoren bepalen samen hoeveel extra hypotheek je kunt krijgen: je inkomen en de woningwaarde na verbouwing.

Inkomensnorm (NIBUD 2026) Het NIBUD stelt jaarlijks de financieringslastpercentages vast voor het ministerie van Financiën. Voor 2026 zijn de financieringslastpercentages licht verlaagd, maar de verwachte loonstijging van circa 4,1% compenseert dat ruimschoots. Per saldo kunnen tweeverdieners en alleenstaanden met een hoger inkomen iets meer lenen dan in 2025. Een belangrijke wijziging is de alleenstaandentoeslag: alleenstaanden met een inkomen vanaf €28.000 mogen vanaf 2026 €17.000 extra lenen bovenop de standaardberekening.

Loan-to-value (LTV) Sinds 2018 mag je in Nederland maximaal 100% van de marktwaarde van de woning lenen — de zogeheten loan-to-value (LTV) van 100%. Bij een hypotheek verhogen voor verbouwing betekent dit: de totale hypotheek (bestaand + verhoging) mag niet meer bedragen dan de getaxeerde waarde ná verbouwing. Een uitzondering hierop is de financiering van energiebesparende maatregelen: in dat geval mag het wettelijke maximale LTV-percentage oplopen tot 106%. Dit geldt specifiek voor het deel van de hypotheek dat wordt gebruikt voor verduurzaming.

Rekenvoorbeeld Stel: je woning heeft nu een waarde van €350.000 en een resterende hypotheekschuld van €220.000. Na een verbouwing van €60.000 verwacht de taxateur een waarde van €395.000. De maximale hypotheek wordt dan €395.000 (100% LTV). Ruimte voor verhoging: €395.000 − €220.000 = €175.000. Of die ruimte ook op basis van je inkomen haalbaar is, berekent een adviseur op maat.

Aannames: LTV 100%, taxatiewaarde na verbouwing €395.000, bestaande schuld €220.000. Werkelijke leenruimte hangt af van individuele inkomenstoets (NIBUD 2026).

---

Bouwdepot: wat zijn de spelregels?

Een bouwdepot is de standaardmanier om verbouwingsgeld beschikbaar te stellen bij een extra hypotheek voor verbouwing. Het beschermt de geldverstrekker én zorgt ervoor dat je alleen betaalt voor daadwerkelijk gemaakte kosten.

Looptijd De meeste geldverstrekkers hanteren een depotlooptijd van 12 tot 24 maanden. Reken je verbouwingsplanning hierop terug: alle facturen moeten binnen deze termijn ingediend zijn.

Rente-verrekening Over het saldo in het depot ontvang je een vergoedingsrente. Die is doorgaans lager dan de hypotheekrente die je over het geleende bedrag betaalt. Het verschil — het netto renteverlies — is beperkt bij een voortvarende verbouwing, maar loopt op als het depot lang onaangeroerd blijft.

Wat accepteren geldverstrekkers? Zowel aannemers als zelf klussen valt doorgaans onder de depotregels, maar de spelregels verschillen per geldverstrekker. Materiaalkosten voor doe-het-zelf zijn bij veel partijen subsidiabel via het depot; arbeidsuren van jezelf niet. Facturen moeten altijd op naam staan en betrekking hebben op de woning als onderpand.

Resterend saldo Valt de verbouwing goedkoper uit dan gepland? Het resterende depot-saldo wordt aan het einde van de depotperiode verplicht afgelost op de hypotheek. Je betaalt dus nooit onnodig rente over geld dat je niet gebruikt.

---

NHG meefinancieren bij verbouwing

Heb je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, of wil je er gebruik van maken bij je verhoging? Dan zijn er specifieke regels én voordelen.

Kostengrens 2026 De NHG-grens stijgt in 2026 van €450.000 naar €470.000. Om verduurzaming te stimuleren is extra leenruimte beschikbaar: met Energie Besparende Voorzieningen wordt de NHG-grens €498.200. Dit betekent dat de totale hypotheek ná verhoging — inclusief verbouwingskosten — binnen deze grens moet vallen om NHG van toepassing te laten zijn.

Wat mag je meefinancieren? Verbouwingskosten zijn meefinancierbaar onder NHG, mits de woningwaarde na verbouwing én de totale hypotheeksom binnen de kostengrens blijven. Waardeverhogende verbeteringen — denk aan een nieuwe badkamer, dakkapel of aanbouw — kwalificeren doorgaans wel. Puur luxe aanpassingen zonder objectief waarde-effect liggen lastiger; de taxateur en NHG-normen zijn hierin leidend.

Rentevoordeel Hypotheken zonder NHG liggen doorgaans 0,15 tot 0,30 procentpunt hoger dan met NHG, omdat de geldverstrekker meer risico loopt. Over een looptijd van tientallen jaren loopt dat verschil snel op tot duizenden euro’s.

Borgtochtprovisie Je betaalt voor NHG in 2026 eenmalig een borgtochtprovisie van 0,4% over de totale hypotheek. Deze borgtochtprovisie is aftrekbaar van de belasting. Ook betaal je met NHG vaak een lagere rente, waardoor je de kosten meestal snel terugverdient. Bij een hypotheekverhoging van €60.000 bedraagt de provisie dus éénmalig €240 — en dat is fiscaal aftrekbaar.

---

Kosten van een hypotheekverhoging

Transparantie verdient een eigen sectie. Dit zijn de kostenposten waar je rekening mee houdt als je je hypotheek verhogen wilt voor een verbouwing:

Kostenpost	Indicatie
Taxatiekosten (verplicht nieuw rapport)	€400 – €900
Advies- en bemiddelingskosten	vanaf €1.995
Notariskosten (nieuwe hypotheekakte)	€700 – €1.200
Boeterente (bij rentewijziging)	Afhankelijk van geldverstrekker en renteverschil
Borgtochtprovisie NHG (indien van toepassing)	0,4% van leenbedrag

Een paar dingen om te weten:

• Geen overdrachtsbelasting: je verhoogt een bestaande hypotheek op je eigen woning — er vindt geen eigendomsoverdracht plaats, dus overdrachtsbelasting is niet aan de orde.
• Boeterente: die is alleen van toepassing als je tussentijds overstapt naar een andere geldverstrekker of de rentevaste periode wijzigt. Blijf je bij dezelfde bank met alleen een extra leningdeel, dan betaal je doorgaans geen boete.
• Fiscale aftrek: de rente over het verhoogde deel is aftrekbaar als eigenwoningrente, mits het geld aantoonbaar voor verbetering of onderhoud van de eigen woning wordt ingezet én de lening annuïtair of lineair wordt afgelost. Vraag je adviseur naar je specifieke situatie.

---

Alternatieven voor een hypotheekverhoging

Een extra hypotheek voor verbouwing is niet altijd de enige of beste route. Dit zijn de alternatieven die het waard zijn om naast elkaar te leggen:

Persoonlijke lening of doorlopend krediet Snel geregeld, geen notaris nodig — maar de rente ligt aanzienlijk hoger dan bij een hypotheek. Voor bedragen boven €25.000 is een hypotheekverhoging vrijwel altijd voordeliger op de lange termijn.

Spaargeld inzetten Geen rente, geen kosten — maar let op of je voldoende buffer overhoudt voor onverwachte uitgaven. Sommige verbouwingen vallen duurder uit dan begroot.

ISDE-subsidie en Nationaal Warmtefonds Verduurzaam je tegelijk? Dan loont het om subsidies te combineren met je hypotheekverhoging. De ISDE-subsidie 2026 dekt warmtepompen (€3.000 tot €5.250 afhankelijk van type en vermogen), zonneboilers (€1.500 tot €3.000) en isolatie (€36 tot €62 per m² afhankelijk van isolatiemateriaal). ISDE-subsidie kan volledig worden gestapeld bovenop een 0%-lening van het Nationaal Warmtefonds — er is geen samenloopverbod. Dit kan je benodigde hypotheekverhoging fors verkleinen.

Tweede hypotheek bij een andere geldverstrekker Mogelijk als je huidige bank geen ruimte biedt, maar vereist toestemming van de eerste geldverstrekker én een nieuwe notariële inschrijving. De rente ligt hier doorgaans hoger dan bij een verhoging bij je huidige partij.

Wanneer is een hypotheekverhoging de slimste keuze? Bij verbouwingsbedragen vanaf ruwweg €20.000–€25.000 en voldoende woningwaarde is een hypotheekverhoging doorgaans de goedkoopste optie — zeker als NHG van toepassing blijft. Kleinere bedragen zijn soms eenvoudiger via een persoonlijke lening te regelen, zonder taxatie- en notariskosten.

---

Hoe helpt Regio-Hypotheken jou?

Regio-Hypotheken is een onafhankelijk adviesbureau in de regio Leusden, Amersfoort, Woudenberg, Barneveld en Nijkerk. We vergelijken 35+ geldverstrekkers naast elkaar — op rente, depot-voorwaarden én NHG-mogelijkheden — zodat je niet zelf door de kleine lettertjes hoeft te ploegen.

Wat je van ons krijgt:

• Een rekensom op maat: inkomen, verwachte woningwaarde ná verbouwing en het gewenste verbouwingsbedrag als uitgangspunt.
• Advies over de juiste depot-structuur die past bij jouw verbouwingsplanning en aannemer.
• Vergelijking van verhoging bij je huidige bank versus overstappen — inclusief eventuele boeterente-berekening.
• Inzicht in welke subsidies (ISDE, Warmtefonds) de benodigde verhoging kunnen verlagen.

Advieskosten vanaf €1.995

Klaar om te sparren?

Benieuwd hoeveel verbouwingsruimte jouw woning en inkomen bieden? Plan een gratis en vrijblijvend kennismakingsgesprek — online of op kantoor in de regio. We rekenen het samen door en je gaat naar huis met een helder beeld, zonder verplichtingen.

Plan een gratis gesprek →