Bestaande hypotheek oversluiten 2026: kosten & besparing

Uw bestaande hypotheek oversluiten kan u duizenden euro’s besparen — maar alleen als u het op het juiste moment doet en alle kosten en baten zorgvuldig afweegt. In deze gids leest u precies wat oversluiten inhoudt, hoe u uw maximale hypotheek na oversluiten berekent, welke kosten u kunt verwachten, hoe u de actuele rente hypotheek van grote en kleine aanbieders vergelijkt en wanneer de balans écht in uw voordeel doorslaat. Regio-Hypotheken (AFM 12049183) vergelijkt onafhankelijk meer dan 35 aanbieders en begeleidt u van oriëntatie tot notarispassering met advieskosten vanaf € 1.995 voor een woonhypotheek.

---

Wat betekent uw bestaande hypotheek oversluiten?

Uw bestaande hypotheek oversluiten betekent dat u uw lopende hypotheek volledig aflost en tegelijkertijd een nieuwe hypotheek afsluit — bij dezelfde of een andere geldverstrekker. Het resultaat is een nieuwe leningovereenkomst met een andere rente, eventueel een andere looptijd en, indien gewenst, andere hypotheekvoorwaarden of een andere hypotheekvorm.

Veel mensen verwarren oversluiten met rentemiddeling of renteverlenging. De onderstaande tabel maakt het onderscheid concreet:

Optie	Wat het inhoudt	Wanneer het zinvol is
Oversluiten	Bestaande hypotheek volledig aflossen, nieuwe hypotheek afsluiten	Grote rentedaling, betere voorwaarden, andere hypotheekvorm
Rentemiddeling	Huidige bank middelt oud en nieuw tarief; boete gespreid over nieuwe looptijd	Minder papierwerk, geen notariskosten, hoge boeterente minder acuut
Renteverlenging	Looptijd verlengen bij dezelfde bank op einddatum rentevaste periode	Geen boeterente; wel actief vergelijken vóór verlenging

Bij rentemiddeling betaalt u geen expliciete boeterente, maar de bank verwerkt de compensatie voor het renteverlies in uw nieuwe, gemiddelde tarief. Het resultaat is vaak minder voordelig dan een volledige marktvergelijking via een onafhankelijk adviseur. Renteverlenging bij uw huidige bank is eenvoudig, maar u laat mogelijk de laagste marktrente liggen als u niet vergelijkt.

Twee momenten van oversluiten

Op de einddatum van uw rentevaste periode betaalt u geen boeterente en heeft u maximale keuzevrijheid. Dit is het ideale moment om de markt te vergelijken.

Tussentijds oversluiten brengt een boeterente met zich mee, berekend via de contante-waardemethode. Toch kan dit financieel aantrekkelijk zijn wanneer het renteverschil groot genoeg is en u nog een lange resterende woonduur heeft. Regio-Hypotheken (AFM 12049183) voert voor u een nauwkeurige terugverdientijdberekening uit voordat u een beslissing neemt.

---

Hypotheek berekenen: wat kunt u maximaal lenen na oversluiten?

Voordat u uw bestaande hypotheek oversluit, wilt u weten hoeveel u maximaal kunt lenen. Bij het opnieuw afsluiten van een hypotheek toetst de geldverstrekker uw situatie opnieuw. De maximale hypotheek berekenen is daarmee een essentiële eerste stap.

Factoren die uw maximale hypotheek bepalen

• Bruto-inkomen: het toetsinkomen bepaalt de loan-to-income (LTI) en daarmee de maximale maandlast.
• WOZ- of taxatiewaarde: de loan-to-value (LTV) mag in 2026 maximaal 100% van de marktwaarde bedragen.
• Bestaande schulden: studieschuld, persoonlijke leningen en DUO-betalingen verlagen uw leencapaciteit.
• Energielabel: een beter energielabel geeft ruimte voor een hogere hypotheek voor verduurzamingsmaatregelen.
• NHG-grens 2026: bij een hypotheek tot € 470.000 (of € 498.200 met verduurzamingsdoelstelling) kunt u gebruikmaken van NHG, wat uw rente verlaagt.

Rekenvoorbeeld 2026: bruto-inkomen € 70.000

Bij een bruto-inkomen van € 70.000 per jaar en een hypotheekrente van circa 4,0% (10 jaar vast) bedraagt de indicatieve maximale hypotheek in 2026 ongeveer € 315.000 tot € 335.000, afhankelijk van uw persoonlijke situatie, eventuele schulden en het energielabel van uw woning. Heeft uw partner ook inkomen, dan telt 100% van het hoogste inkomen en 100% van het tweede inkomen mee (2026-norm).

Bij een hypotheek van € 300.000 valt u ruim onder de NHG-grens van € 470.000. Dat betekent een lagere renteopslag — in de praktijk 0,2% tot 0,6% minder rente dan zonder NHG — en een vangnet bij betalingsproblemen.

Let op: bovenstaande getallen zijn indicatief. Uw definitieve maximale hypotheek berekenen doet u altijd samen met een onafhankelijk adviseur, die rekening houdt met uw volledige financiële situatie.

Wilt u een persoonlijke indicatie? AFM-geregistreerd hypotheekadviseur Dion Eman voert voor u een gratis oriëntatiegesprek uit en berekent uw maximale hypotheek na oversluiten op basis van actuele 2026-normen.

---

Actuele hypotheekrente 2026: wanneer is het renteverschil groot genoeg?

De rente hypotheek beweegt in 2026 door een combinatie van ECB-beleid, inflatieontwikkeling en risico-opslagen per geldverstrekker. Voor de oversluit-beslissing is de hoogte van uw huidige rente en het verschil met de actuele marktrente bepalend.

Indicatieve rentebandbreedte 2026

Rentevaste periode	Indicatieve range (NHG, goed profiel)
10 jaar vast	3,6% – 4,4%
20 jaar vast	4,0% – 4,8%
30 jaar vast	4,3% – 5,1%

Bovenstaande indicaties zijn marktgemiddelden. Het werkelijke tarief is afhankelijk van uw LTV, energielabel en klantprofiel.

Wanneer is het renteverschil groot genoeg?

Een veelgebruikte vuistregel: oversluiten is financieel interessant bij een renteverschil van minimaal 0,5% tot 1,0%, afhankelijk van uw resterende looptijd en de hoogte van de boeterente. Hoe langer uw resterende looptijd en hoe hoger uw hypotheekschuld, hoe eerder een kleiner renteverschil al terugverdiend is.

Renteopslag verlagen door waardestijging van uw woning

Is uw woning de afgelopen jaren sterk in waarde gestegen? Dan is uw LTV (loan-to-value) mogelijk gedaald van 90% naar 70% of lager. Geldverstrekkers hanteren lagere renteoplagen bij een lagere LTV. Door over te sluiten na een waardestijging profiteert u dus dubbel: een lagere basisrente én een lagere opslag.

ECB-beleid en renteverwachting

De ECB heeft in 2024 de beleidsrente meerdere malen verlaagd, wat doorwerkt in de hypotheekmarkt. In 2026 houdt de markt rekening met een geleidelijk dalend rentepeil op de korte termijn, terwijl lange rentes stabieler blijven door obligatiemarktontwikkelingen. Dit maakt tussentijds oversluiten voor wie nu een hoge vaste rente heeft relevant om serieus door te rekenen.

---

Aflossingsvrije hypotheek oversluiten: fiscale gevolgen en alternatieven

In Nederland staan nog honderdduizenden aflossingsvrije hypotheken uit, afgesloten vóór 2013. Overweegt u uw aflossingsvrije hypotheek over te sluiten? Dan zijn de fiscale gevolgen een cruciaal aandachtspunt.

Wat is een aflossingsvrije hypotheek?

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaalt u maandelijks alleen rente; de hoofdsom lost u niet af gedurende de looptijd. Dat leidde vóór 2013 tot lage maandlasten en volledige hypotheekrenteaftrek. Sindsdien is de fiscale regelgeving gewijzigd.

Fiscale consequentie bij oversluiten

Sluit u na 1 januari 2013 een nieuwe hypotheek af — ook bij oversluiten — dan moet dit deel annuïtair of lineair worden afgelost om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek (HRA). Een nieuwe aflossingsvrije hypotheek levert geen renteaftrek op in Box 1.

Overgangsrecht: wanneer behoudt u uw renteaftrek?

Er geldt overgangsrecht voor hypotheken die vóór 1 januari 2013 zijn afgesloten. Als u uw aflossingsvrije hypotheek oversluit naar een nieuwe aflossingsvrije lening, verliest u in principe de renteaftrek op dat deel. Uitzondering: als u de hypotheek oversluit naar een annuïtaire of lineaire lening, behoudt u renteaftrek — maar uw maandlast stijgt doordat u nu ook aflost.

Er zijn constructies waarbij u een deel aflossingsvrij houdt binnen de eigen-woningregeling (het zogenoemde ‘eigenwoningschuld-overgangsrecht’), maar de toepassing hiervan is complex en situatieafhankelijk. Laat een gecertificeerd adviseur van Regio-Hypotheken dit voor u uitzoeken vóórdat u een beslissing neemt.

Box 3-impact 2026: aflossen, oversluiten of beleggen?

In 2026 bedraagt het fictief rendement in Box 3 6% over uw vermogen boven het heffingsvrijvermogen. Heeft u spaargeld of beleggingen naast uw aflossingsvrije hypotheek? Dan is de vraag of het verstandiger is om:

1. Extra af te lossen op de hypotheek (risicovrij rendement gelijk aan hypotheekrente),
2. Te oversluiten naar een annuïtaire hypotheek (zekerheid, renteaftrek),
3. Te beleggen en de hypotheek te handhaven (hoger verwacht rendement, maar Box 3-heffing en risico).

De optimale keuze hangt af van uw rente, belastingdruk, risicobereidheid en resterende looptijd. Onze adviseurs helpen u deze afweging concreet te maken.

---

Alle kosten bij bestaande hypotheek oversluiten: volledig overzicht 2026

De kosten bij het oversluiten van uw bestaande hypotheek vallen uiteen in vaste en variabele posten. Hieronder vindt u een volledig overzicht.

Kostenpost	Indicatie 2026	Fiscaal aftrekbaar?
Boeterente (vergoedingsrente)	€ 0 – enkele duizenden €	Ja, volledig aftrekbaar
Advies- en bemiddelingskosten	vanaf € 1.995 (Regio-Hypotheken)	Adviesdeel aftrekbaar als financieringskosten eigen woning
Notariskosten (doorhaling + hypotheekakte)	€ 600 – € 1.200	Alleen hypotheekakte-deel is aftrekbaar
Taxatiekosten	€ 400 – € 800	Ja, aftrekbaar
NHG-borgtochtprovisie	0,4% van hypotheeksom	Ja, volledig aftrekbaar
Bankgarantie of overige kosten	Situatieafhankelijk	Deels

Bij elkaar liggen de eenmalige kosten doorgaans tussen € 1.500 en € 6.000 of meer, afhankelijk van uw situatie. De boeterente bepaalt in de meeste gevallen of de totale rekening aan de lage of hoge kant uitvalt.

Welke kosten zijn fiscaal aftrekbaar?

De boeterente, advieskosten, taxatiekosten en de NHG-provisie zijn volledig aftrekbaar als kosten voor de eigen woning. Van de notariskosten is uitsluitend het deel voor de hypotheekakte aftrekbaar; de kosten voor de doorhaling van de oude hypotheek zijn dat niet. Dit verlaagt de netto-oversluitkosten aanzienlijk.

Terugverdientijd berekenen

De terugverdientijd berekent u als volgt:

Terugverdientijd (maanden) = Totale eenmalige kosten ÷ Maandelijkse bruto besparing

Rekenvoorbeeld: u heeft een hypotheek van € 300.000 en sluit over van 5,0% naar 4,2% rente (daling 0,8%). De jaarlijkse rentebesparing bedraagt circa € 2.400, ofwel € 200 per maand. Zijn uw totale oversluitkosten € 5.600, dan verdient u die terug in 28 maanden — iets meer dan twee jaar. Bij een resterende woonduur van tien jaar of meer is dit in de meeste gevallen financieel aantrekkelijk.

NHG 2026: extra besparing op renteopslag

Valt uw hypotheek onder de NHG-grens van € 470.000 (of € 498.200 bij verduurzaming)? Dan betaalt u bij oversluiten met NHG een borgtochtprovisie van 0,4%, maar profiteert u van een lagere rente-opslag — in de praktijk 0,2% tot 0,5% minder. Bij een hypotheek van € 300.000 en een opslagvoordeel van 0,3% bespaart u € 900 per jaar aan rente. De NHG-provisie (éénmalig € 1.200) verdient u dan terug in circa 16 maanden, waarna u jarenlang profiteert van de lagere rente.

Meer weten over de werking van NHG bij oversluiten? Lees ons uitgebreide artikel over NHG meenemen bij oversluiten en bekijk wat de kosten van hypotheek oversluiten precies inhouden.

---

ING, Rabobank of andere aanbieder kiezen bij oversluiten: hoe vergelijkt u?

Overweegt u uw hypotheek over te sluiten? Dan is het verleidelijk om simpelweg bij uw eigen bank een nieuw aanbod op te vragen. Toch loont het zeker de moeite om breder te vergelijken.

Waarom banken niet altijd transparant zijn

Grote banken zoals ING, Rabobank en ABN AMRO communiceren hun hypotheektarieven op basis van standaardprofielen. Wilt u specifiek de ING hypotheek berekenen of de Rabobank hypotheek berekenen voor uw situatie, dan zult u merken dat het gepubliceerde tarief zelden exact uw definitieve aanbieding is. Uw LTV, energielabel, risicoprofiel en de specifieke voorwaarden bepalen uw werkelijke rente.

Vergelijkingscriteria bij oversluiten

Let bij het vergelijken van aanbieders niet alleen op de nominale rente, maar ook op:

• Effectieve rente: inclusief eventuele opslagen en kortingen.
• Voorwaarden voor boetevrij aflossen: hoeveel mag u jaarlijks extra aflossen zonder boete? (vaak 10%–20% van de oorspronkelijke hoofdsom)
• NHG-acceptatie: niet alle aanbieders hanteren dezelfde acceptatiecriteria.
• Duurzaamheidskorting: meerdere geldverstrekkers bieden rentekorting bij een hoog energielabel (A+++ of hoger).
• Flexibiliteit bij wijziging in situatie: wat zijn de mogelijkheden bij baanverlies, scheiding of overlijden?

Voordeel van een onafhankelijk adviseur

Regio-Hypotheken heeft toegang tot meer dan 35 geldverstrekkers — van grote banken tot niche-aanbieders zoals Obvion, BLG Wonen en Florius. Waar een ING- of Rabobank-adviseur u uitsluitend producten van de eigen bank aanbiedt, vergelijkt onze adviseur de gehele markt op uw specifieke situatie. Het verschil in rente tussen de duurste en de goedkoopste aanbieder bedraagt in 2026 soms meer dan 0,8% — bij een hypotheek van € 300.000 is dat een verschil van ruim € 2.400 per jaar.

Disclaimer: gepubliceerde rentetarieven zijn altijd indicatief. Uw definitieve aanbod is afhankelijk van uw klantprofiel, onderpand en de acceptatiecriteria van de betreffende geldverstrekker.

Wilt u weten hoe u uw hypotheek oversluiten met een eventuele restschuld aanpakt, of wanneer oversluiten naar NHG de meest voordelige stap is? Lees dan ook ons artikel over oversluiten naar NHG.

---

Stap-voor-stap: zo werkt bestaande hypotheek oversluiten in de praktijk

Het proces van uw bestaande hypotheek oversluiten verloopt doorgaans in vijf stappen. Gemiddeld duurt het traject 6 tot 10 weken van oriëntatie tot notarispassering.

Stap 1 — Huidige hypotheekgegevens verzamelen

Verzamel uw huidige hypotheekofferte, de restschuld, uw rente, de einddatum van de rentevaste periode en de boeteclausule. Kijk ook naar de bijzondere voorwaarden: mag u boetevrij extra aflossen en hoeveel? Deze informatie vormt de basis van uw berekening.

Stap 2 — Terugverdientijd berekenen

Bereken (of laat berekenen) hoeveel u maandelijks bespaart bij de nieuwe rente en hoeveel maanden het duurt voordat uw eenmalige oversluitkosten zijn terugverdiend. Houd rekening met de fiscale aftrekbaarheid van kosten: uw netto-kosten zijn lager dan de bruto-kosten.

Stap 3 — Markt vergelijken

Vergelijk rente, voorwaarden, NHG-mogelijkheid en duurzaamheidskortingen bij minimaal vijf tot tien aanbieders. Een onafhankelijk adviseur doet dit namens u en legt de vergelijking transparant voor u neer.

Stap 4 — Hypotheekadviseur inschakelen

Schakel een AFM-geregistreerd hypotheekadviseur in. Bij Regio-Hypotheken zijn de advieskosten voor een woonhypotheek vanaf € 1.995 — transparant, vooraf afgesproken en zonder provisie van de geldverstrekker. U weet vooraf precies wat u betaalt.

Stap 5 — Offerte, taxatie en notarisafspraak

Na het selecteren van de meest voordelige aanbieder vraagt uw adviseur een officiële hypotheekofferte aan. Vervolgens wordt uw woning getaxeerd (tenzij een recente taxatie bruikbaar is), en plant u een afspraak bij de notaris voor de doorhaling van de oude hypotheek en de inschrijving van de nieuwe hypotheekakte.

Doorlooptijd: reken op 6 tot 10 weken van de eerste oriëntatie tot de ondertekening bij de notaris. Vraag tijdig aan als uw rentevaste periode bijna afloopt.

Meer inzicht in de timing? Lees ons artikel wanneer hypotheek oversluiten voor een concreet afwegingskader.

---

Speciale situaties: starter, ondernemer en DGA bij het oversluiten

Het oversluiten van een bestaande hypotheek werkt voor sommige groepen anders. Hieronder leest u de belangrijkste aandachtspunten voor starters, ondernemers en DGA’s.

Starter: OVB-vrijstelling geldt bij aankoop, niet bij oversluiten

De vrijstelling van overdrachtsbelasting (OVB) voor starters geldt in 2026 bij de aankoop van een woning met een waarde tot € 555.000. Bij het oversluiten van een bestaande hypotheek vindt geen eigendomsoverdracht plaats, dus OVB is hier niet aan de orde. Dat is goed nieuws: oversluiten brengt geen overdrachtsbelasting met zich mee.

Heeft u als starter uw eerste woning de afgelopen jaren flink in waarde zien stijgen? Dan is uw LTV mogelijk gedaald van 90% naar 70% of lager. Door te oversluiten kunt u profiteren van een lagere renteopslag en — als uw hypotheek onder de NHG-grens van € 470.000 blijft — eventueel ook NHG toepassen. Dit kan uw maandlast substantieel verlagen.

Ondernemer en ZZP: inkomensbepaling via driejaarsgemiddelde

Bent u ondernemer of ZZP’er en wilt u uw bestaande hypotheek oversluiten? Geldverstrekkers bepalen uw toetsinkomen op basis van het gemiddelde van uw winst over de afgelopen drie jaar (of twee jaar bij sommige aanbieders). Het is essentieel dat uw jaarcijfers volledig en correct zijn, en dat u kunt aantonen dat uw inkomen stabiel of stijgend is.

Let op: de zelfstandigenaftrek bedraagt in 2026 € 3.750 en de MKB-winstvrijstelling 12,7%. Na toepassing van deze aftrekposten is uw fiscale winst lager dan uw omzet — geldverstrekkers kijken naar de fiscale winst, niet naar de omzet.

Voor ondernemers en ZZP’ers stemmen we de advieskosten af op de complexiteit van uw situatie; dat spreken we vooraf duidelijk met u af. Lees meer over hypotheek oversluiten als ondernemer of ZZP’er.

DGA: gebruikelijk loon als toetsingsinkomen

Bent u directeur-grootaandeelhouder (DGA)? In 2026 bedraagt het wettelijk gebruikelijk loon minimaal € 58.000. Geldverstrekkers toetsen op het feitelijk uitgekeerde salaris, niet op het dividendinkomen — tenzij u kunt aantonen dat dividend structureel en bestendig is. Sommige geldverstrekkers accepteren een combinatie van salaris en dividend als toetsingsinkomen; dit verschilt per aanbieder.

De constructie waarbij u als DGA een lager salaris uitkeert om belasting te besparen, kan bij oversluiten negatief uitpakken voor uw maximale hypotheek. Een adviseur van Regio-Hypotheken helpt u de optimale balans te vinden tussen dividendstrategie en hypotheektoetsing. Meer informatie vindt u op onze pagina over hypotheek voor ZZP via BV en DGA.

---

Veelgestelde vragen over bestaande hypotheek oversluiten

De onderstaande FAQ beantwoordt vragen die echte zoekers stellen rondom het oversluiten van hun hypotheek in 2026.