Ik heb een BV
Hypotheek ZZP met BV of DGA: hoe werkt het in 2026?
Hypotheek als DGA of ZZP met BV in 2026: gebruikelijk loon €58.000, dividend, holdingstructuur en welke banken accepteren.
Dion Eman
Hypotheekadviseur · AFM 12049183
Hypotheek als DGA of ZZP met BV: het complete verhaal 2026
Als DGA (Directeur-Grootaandeelhouder van een BV) of ZZP’er met eigen vennootschap heb je een hypotheekbehoefte die anders is dan die van werknemers of eenvoudige ZZP’ers. Deze pagina behandelt de exacte spelregels 2026.
De drie inkomenscomponenten bij DGA-hypotheek
1. Gebruikelijk loon (verplicht, altijd meegeteld)
Per 1 januari 2026 verhoogd naar € 58.000 (was € 56.000). Dit is:
- Het minimum wettelijke bruto salaris dat je jezelf als DGA moet uitkeren
- Volledig meetellend als toetsinkomen voor hypotheek
- Belastbaar in box 1 met inhouding loonheffing
2. Dividend (voorwaardelijk meegeteld)
Bruto dividend uit je BV kan meetellen mits:
- Minimaal 2 jaar consistent uitgekeerd
- Formeel vastgelegd in aandeelhoudersvergadering-notulen
- Fiscaal correct afgehandeld (VpB + IB)
Percentage dat banken meetellen:
- Rabobank / ABN AMRO Zakelijk: 100% bij consistentie
- ING / NIBC: 75%
- Kleinere partijen: 50%
- Nieuwe dividend-patroon: 0%
3. Winst BV (indirecte draagkracht)
Sommige banken kijken ook naar de winst na belasting van je BV als indicator van draagkracht. Vooral relevant bij:
- Lage DGA-salarissen (gebruikelijk loon plus dividend structureel lager dan werkelijke winst)
- Holdingstructuren waar dividend nog niet is uitgekeerd
De 5 top-DGA-banken in 2026
| Bank | Sterk in | Rente-opslag | Doorlooptijd |
|---|---|---|---|
| Rabobank | MKB + holdingstructuren | 0,15% | 6-8 weken |
| ABN AMRO Zakelijk | Complexe BV-structuren | 0,15% | 6-8 weken |
| ING | Snelle behandeling | 0,20% | 4-6 weken |
| NIBC | Hogere segmenten (> € 500k) | 0,10% | 8-10 weken |
| Attens | Maatwerk kleinere BV’s | 0,25% | 5-7 weken |
Holdingstructuur: hoe kijkt de bank?
Route 1: Consolidatie (Rabobank, ABN AMRO Zakelijk)
Bank kijkt naar totale draagkracht van holding + alle werkmaatschappijen. Vooral gunstig als:
- Je gebruikelijk loon uit werk-BV komt maar dividend uit holding
- Verlies in één BV wordt gecompenseerd door winst in andere
Route 2: Focus op één vennootschap (meeste andere banken)
Bank kijkt alleen naar de vennootschap die je gebruikelijk loon betaalt. Vaak minder gunstig maar simpeler te beoordelen.
Praktisch: bij holding-consolidatie moet je bank een consolidated jaarrekening kunnen lezen. Bij ingewikkelde internationale structuren (BV.NL + Ltd.UK bv) wordt de shortlist kleiner.
Documentatie-checklist DGA-hypotheek
- IB-aangifte laatste 3 jaar (of 1 jaar bij nieuwe BV)
- Jaarrekening BV(s) laatste 3 jaar
- VpB-aangifte BV(s) laatste 2 jaar
- Aandeelhoudersvergadering-notulen (dividendbeleid)
- Loonstroken laatste 3 maanden
- Zakelijke bankafschriften laatste 6 maanden
- KvK-uittreksel(s)
- ID + persoonlijke aangiftes
- Overzicht deelnemingen (indien holdingstructuur)
Case study: DGA met holding en dividend
Situatie:
- Gebruikelijk loon uit werk-BV: € 58.000
- Dividend uit holding afgelopen 2 jaar: € 25.000/jaar consistent
- Winst na belasting werk-BV: € 90.000/jaar
Bank A (Rabobank, consolidatie):
- Toetsinkomen: € 58.000 + 100% × € 25.000 = € 83.000
- Extra: indirect signaal via BV-winst € 90.000
- Max hypotheek: circa € 400.000
Bank B (traditioneel, één-BV-focus):
- Toetsinkomen: € 58.000 + 75% × € 25.000 = € 76.750
- Max hypotheek: circa € 355.000
Verschil: € 45.000 extra leenruimte bij Rabobank. Voor deze DGA cruciaal bij aankoop van € 450k woning.
Fiscale optimalisatie: dividend vs salaris
Vraagstuk in 2026: neem je meer salaris of meer dividend voor de hypotheek?
Meer salaris (box 1)
- Volledig tellend voor hypotheek
- Belasting 2026: tot € 38.883 tarief 35,75%, tot € 78.426 tarief 37,56%
- Boven € 78.426 tarief 49,50%
- Loonheffing per maand
Meer dividend (box 2)
- 50-100% tellend voor hypotheek (bank-afhankelijk)
- Belasting: tot € 67.804 tarief 24,5%
- Boven € 67.804 tarief 33% (verhoogd sinds 2024)
- Eenmalige inhouding bij uitkering
Praktische vuistregel 2026: houd salaris op wettelijk minimum (€ 58.000), keer rest als dividend uit als je regelmatig kunt aantonen. Voor hypotheek: check vooraf welke bank welk percentage meetelt.
Vijf valkuilen bij DGA-hypotheken
- Gebruikelijk loon te laag houden (fiscaal aantrekkelijk) — kan hypotheek-mogelijkheid schaden
- Dividend als eenmalige uitkering — telt niet mee bij nieuwe aanvraag
- BV-verlies niet toelichten — banken zien dit als continuïteit-risico
- Aanvraag bij bank zonder DGA-specialisatie — Munt is bijvoorbeeld sterk in eenvoudige ZZP maar minder in BV-structuren
- Holdingstructuur te complex maken — internationaal wordt bank-lijst kleiner
Ons proces voor DGA-dossiers
Stap 1 — Uitgebreide intake (90 min): structuur, historie, dividendbeleid
Stap 2 — Jaarrekening-analyse: consolidatie, cash-flow, continuïteit
Stap 3 — Bank-matching: welke 2-3 banken passen bij jouw structuur
Stap 4 — Mondelinge inbreng bij bank-acceptatie vooraf
Stap 5 — Formele aanvraag + volledige begeleiding
Onze advieskosten zijn vanaf € 1.995. Welke advies- en bemiddelingskosten voor jouw situatie gelden, spreken we vooraf duidelijk met je af — geen provisie van de bank.
Klaar om je hypotheek als DGA te regelen?
Plan een gratis intake — binnen 24 uur weet je welke bank(en) voor jouw structuur passen. Bel 085 080 67 25 of mail ons.
Veelgestelde vragen
Vragen die vaak terugkomen.
Wat is het gebruikelijk loon voor DGA's in 2026?
€ 58.000 (verhoogd van € 56.000 in 2025). Dit is de wettelijke minimum-uitkering die je jezelf als DGA moet uitkeren uit je BV — of het loon dat gebruikelijk is voor jouw functie in de markt (het hoogste van beide). Voor hypotheektoets telt dit bruto salaris volledig mee als inkomen.
Telt mijn dividend mee voor de hypotheektoets?
Ja, maar hoe precies verschilt per bank. Vuistregels 2026: (1) 100% als dividend 2+ jaar consistent is uitgekeerd (Rabobank, ABN AMRO Zakelijk), (2) 75% bij enige onregelmatigheid (ING, NIBC), (3) 50% bij nieuwer/wisselend patroon (kleinere banken), (4) 0% bij eenmalige uitkering. Documenteer dividendbeleid schriftelijk in aandeelhoudersvergadering-notulen.
Hoe zit het met holdingstructuur bij hypotheek?
Bij een holding + werkmaatschappij(en) kijken banken naar twee dingen: (1) je gebruikelijk loon uit welke vennootschap dan ook (meestal betaald door werk-BV), en (2) de geconsolideerde winst na belasting van de gehele structuur. Sommige banken (Rabobank, ABN AMRO Zakelijk) accepteren consolidatie; andere kijken alleen naar 1 vennootschap. Bij consolidatie kan je 'draagkracht' aanzienlijk hoger uitvallen.
Bij welke banken kan ik het beste terecht als DGA?
Onze ervaring 2024-2026: Rabobank (sterk in MKB + agrarisch), ABN AMRO Zakelijk (breed, complexe structuren), ING (flexibel, snel), NIBC (specialistisch, hogere segmenten), Attens (maatwerk). Deze 5 accepteren de meeste DGA-dossiers. Voor eenvoudige DGA's zonder holding kunnen ook Munt, Florius en Aegon interessant zijn. Voor complexe internationale structuren wordt de shortlist kleiner (2-3 partijen).
Kan ik NHG krijgen als DGA?
Ja, mits je nieuwe hypotheek onder € 470.000 (2026-grens) blijft en de geldverstrekker een NHG-partner is. Bij NHG is de opslag voor DGA-status vaak minimaal (0,05-0,1%). Voor DGA's is NHG bijzonder waardevol omdat je bij faillissement van je BV geen loondoorbetaling hebt zoals in loondienst — het NHG-vangnet biedt dan bescherming.
Wat als mijn BV weinig winst maakt?
Bij lage winst van je BV kijkt de bank strenger naar (1) je persoonlijke gebruikelijk loon (dat je verplicht moet betalen ondanks winststand — kan liquiditeit BV drukken), en (2) je continuïteit-perspectief. Bij structureel verlies-gevende BV wordt hypotheektoetsing lastig. Alternatief: overweeg om je DGA-salaris tijdelijk te verlagen (met fiscus-toestemming) om cashflow-druk te verminderen — dan telt echter ook dat lagere loon voor de hypotheektoets.
Hoe zit het met dividend en fiscus vs hypotheekaanvraag?
Cruciale timing: dividend uit BV is aangenaam voor cashflow maar boven € 67.804 (2026) valt in het hoge box-2-tarief van 33% (was 24,5% in 2023). Voor hypotheekaanvraag: banken accepteren dividend uit box 2 mits fiscaal juist afgehandeld. Bewijs via VpB-aangifte + IB-aangifte + aandeelhoudersvergadering-notulen. Bij hoge dividend-uitkeringen (nodig voor hypotheek-inkomen) reken vooraf door of box-2-belasting-impact acceptabel is.
Ik heb net een BV opgezet — kan ik al hypotheek krijgen?
Zeer beperkt in de eerste 12 maanden. Bij overstap van vast contract naar eigen BV in dezelfde branche accepteren enkele geldverstrekkers een 1-jaars-dossier met (1) IB-aangifte over volledig jaar, (2) prognoseverklaring erkende accountant, en (3) aantoonbare continuïteit met klantenbestand/pipeline. Wij begeleiden dit specifiek — voorkomt afwijzing bij eigen bank.
Verwante onderwerpen
- Hypotheek voor ondernemers en ZZP 2026Complete gids hypotheek voor ondernemers en ZZP: inkomensberekening, 1 jaar aangifte, BV/DGA, ondernemervriendelijke banken en per-geldverstrekker matrix.
- Hypotheek berekenen als zzp'er – zo werkt hetHypotheek berekenen als zzp'er? Ontdek hoe geldverstrekkers jouw inkomen beoordelen en wat jij maximaal kunt lenen. Onafhankelijk advies via Regio-Hypotheken.
- Hypotheek ZZP met 1 jaar aangifte: welke banken in 2026?Hypotheek als ZZP'er met slechts 1 jaar aangifte in 2026? De 8-12 geldverstrekkers, voorwaarden, prognoseverklaring en rente-opslag.
- Verhuurpand kopen 2026: buy-to-let en rendementComplete gids verhuurpand kopen: buy-to-let hypotheek, WWS-puntensysteem 2024, rendementsberekening, box 3 belasting en de valkuilen.
Bronnen & verantwoording
- 01Belastingdienst — Gebruikelijk loon DGA 2026Geraadpleegd op 2026-09-21
- 02NHG — Voorwaarden ondernemers en DGA'sGeraadpleegd op 2026-09-21
- 03SRA — Gebruikelijk loon 2026 naar € 58.000Geraadpleegd op 2026-09-21