Eerste huis kopen 2026: gids voor starters

Waarom eerste huis kopen in 2026 anders is dan 5 jaar geleden

Nederland kende tussen 2013 en 2022 een historische woningmarktboom. Na de correctie van 2023 (~5% daling) zijn de prijzen in 2024-2025 opnieuw gestegen, met Q2 2026 op een gemiddelde koopsom rond € 470.000 landelijk. Tegelijk zijn de spelregels voor starters gunstiger geworden:

• Startersvrijstelling overdrachtsbelasting — 0% i.p.v. 2% voor kopers 18-35 tot € 555.000 (verhoogd per 1 januari 2026 van € 525.000)
• NHG-grens meegegroeid — nu € 470.000 (2026), of € 498.200 bij energiebesparing
• Studieschuld nu op werkelijke maandlast — sinds 2024 minder streng dan vroeger
• Tweeverdienerscorrectie — beide inkomens tellen 100% mee

Deze gunstige ontwikkelingen worden ruim gecompenseerd door de gestegen prijzen en rente. Dat maakt kwalitatief hypotheekadvies belangrijker dan ooit.

1. Hoeveel kun jij maximaal lenen?

Je maximale hypotheek wordt bepaald door de landelijke hypotheeknormen: een percentage van je bruto jaarinkomen dat je aan hypotheeklasten mag besteden, afhankelijk van de rente. In grove lijnen:

Bruto inkomen (per jaar)	Maximale hypotheek (indicatief 2026)*
€ 40.000 (1 persoon)	~€ 190.000
€ 60.000 (1 persoon)	~€ 290.000
€ 80.000 (samen)	~€ 380.000
€ 100.000 (samen)	~€ 470.000
€ 130.000 (samen)	~€ 605.000

*Bij rente ~4%, 30 jaar looptijd, geen andere schulden. Werkelijke maximum verschilt per geldverstrekker en persoonlijke situatie.

Wat trekt je maximum omlaag?

• Studieschuld — DUO-schuld van € 20.000 verlaagt max met € 25.000-40.000
• Auto op afbetaling — leaseauto van € 400/mnd verlaagt max met circa € 80.000
• Doorlopend krediet — 2% van saldo telt als maandlast
• Alimentatie — volledige maandbedrag verhoogt je lasten

Wat trekt je maximum omhoog?

• NHG — soms 5-10% extra ruimte
• Energiebesparingsbudget — extra € 9.000-50.000 bij energiebesparende maatregelen
• Duurzame woning (label A of hoger) — bij verschillende verstrekkers extra ruimte tot € 20.000
• Tweede vast inkomen — 100% mee, ook parttime

Wij maken samen met jou een berekening bij drie geldverstrekkers om te zien wie voor jouw situatie het meeste ruimte biedt.

2. NHG in 2026: wanneer wel, wanneer niet?

NHG (Nationale Hypotheek Garantie) is een borgstelling van het waarborgfonds. Jij betaalt eenmalig een borgtochtprovisie (0,4% in 2026), en in ruil daarvoor:

• Lagere rente — 0,4 tot 0,7% korting bij de meeste geldverstrekkers
• Vangnet — bij onvrijwillige inkomensdaling (werkloos, arbeidsongeschikt, scheiding) draagt NHG de restschuld
• Woningverbetering meefinancierbaar — extra ruimte bij aankoop

De 2026-grenzen op een rij

Type	Grens 2026
Reguliere NHG	€ 470.000
Met energiebesparende maatregelen (label A of hoger)	€ 498.200
Borgtochtprovisie	0,4% eenmalig

NHG-kosten per hypotheekbedrag — concrete tabel

Voor exact wat je betaalt:

Hypotheekbedrag	Borgtochtprovisie (0,4%)	Rente-besparing/jaar (0,5%)*	Terugverdientijd
€ 200.000	€ 800	€ 1.000	10 maanden
€ 300.000	€ 1.200	€ 1.500	10 maanden
€ 400.000	€ 1.600	€ 2.000	10 maanden
€ 470.000 (maximaal)	€ 1.880	€ 2.350	10 maanden

*Rentekorting varieert per geldverstrekker (0,4-0,7%). Gemiddeld ~0,5%.

Vrijwel altijd is NHG voordelig — mits je binnen de grens valt. De borgprovisie is bovendien fiscaal aftrekbaar als kosten voor de hypotheek.

3. Startersvrijstelling overdrachtsbelasting: bespaar tot € 11.100 in 2026

Sinds 1 januari 2026 geldt een verhoogde grens voor de startersvrijstelling van € 525.000 naar € 555.000. Dit is voor veel starters de grootste eenmalige besparing bij het kopen van een eerste woning.

Voorwaarden 2026

• Je bent 18 tot en met 34 jaar op moment van aankoop
• Je gaat de woning zelf bewonen (hoofdverblijf-eis)
• Je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt — schriftelijk verklaren bij notaris
• Woningwaarde (hoogste van koopsom óf taxatie) ≤ € 555.000

Concrete besparing per prijssegment

Koopsom	Overdrachtsbelasting zonder	Startersvrijstelling	Besparing
€ 300.000	€ 6.000	€ 0	€ 6.000
€ 400.000	€ 8.000	€ 0	€ 8.000
€ 500.000	€ 10.000	€ 0	€ 10.000
€ 555.000 (grens)	€ 11.100	€ 0	€ 11.100
€ 560.000 (boven)	€ 11.200	niet mogelijk	€ 0

Let op: bij een woning van € 560.000 vervalt de vrijstelling volledig — je betaalt dan de volle 2% (€ 11.200). Bied dus scherp onder de grens als je in dit segment koopt. Ook belangrijk: als de taxatiewaarde hoger uitkomt dan de koopsom (bijv. je koopt voor € 545k maar taxatie zegt € 570k), telt de taxatiewaarde en kun je de vrijstelling verliezen. Wij checken dit vóór je bod uitbrengt.

4. Kosten koper: waar moet je écht op rekenen?

Kosten koper zijn de kosten die je BOVENOP de koopsom betaalt. Ze mogen sinds 2018 niet meer worden meegefinancierd in de hypotheek — je moet ze zelf inbrengen. Voor een startershypotheek van € 400.000 zijn dat typisch:

Post	Bedrag (indicatief 2026)
Overdrachtsbelasting (0% bij startersvrijstelling)	€ 0
Notariskosten (levering + hypotheekakte + kadaster)	€ 1.200 – € 2.500
Kadastraal recht (KIK-tarief 2026)	€ 103,50
Taxatie NWWI (verplicht voor hypotheek)	€ 450 – € 900
Hypotheekadvies + volledige begeleiding	vanaf € 1.995
Bankgarantie (10% waarborg via bank)	€ 250 – € 500
Totaal met startersvrijstelling	~€ 4.000 – € 6.000

Zonder startersvrijstelling komt er € 8.000 (2% overdrachtsbelasting bij € 400k) bovenop. Voor de meeste starters onder 35 is dat dus een besparing van € 8.000.

5. Startersvoordelen in 2026 die je moet kennen

Starterslening (SVn) — per gemeente

Circa 200 gemeenten bieden via SVn een Starterslening: een aanvullende lening bovenop je reguliere hypotheek, tot € 40.000. De eerste 3 jaar betaal je geen rente en geen aflossing. Overzicht voor onze werkregio (2026):

Gemeente	Max Starterslening	Max koopsom	Bijzonderheden
Amersfoort	€ 40.000	€ 400.000	Alleen bij bestaande bouw
Leusden	€ 40.000	€ 400.000	Inkomensgrens € 60.000
Nijkerk	€ 40.000	€ 425.000	Ook nieuwbouw
Baarn	€ 40.000	€ 400.000	3 jaar rentevrij
Barneveld	€ 40.000	€ 375.000	-
Woudenberg	€ 40.000	€ 375.000	-
Bunschoten	€ 40.000	€ 400.000	-
Soest	€ 40.000	€ 425.000	-

Bedragen en voorwaarden verschillen per gemeente en kunnen jaarlijks wijzigen. Controleer altijd op svn.nl of laat ons de check uitvoeren.

Familielening met schenkingsvrijstelling

Ouders kunnen jaarlijks (2026) tot € 6.633 belastingvrij schenken. Voor woningaankoop is er GEEN aparte hoge vrijstelling meer sinds 2023 — je valt onder de reguliere jaargrens. Wel kan een familielening tegen zakelijke rente een fijne aanvulling zijn op je eigen inbreng.

6. Hoeveel houdt renteaftrek in de praktijk in?

Hypotheekrenteaftrek is één van de weinige fiscale voordelen die starters direct raakt. Voor woningen gekocht ná 2013 is aftrek alleen mogelijk als je annuïtair of lineair aflost.

Concrete berekening 2026

Voor een hypotheek van € 350.000 tegen 4% rente betaal je het eerste jaar circa € 14.000 aan rente. Tegen het maximale aftrektarief van 37,56% (2026) betekent dat:

Hypotheek	Rente 4%/jaar	Aftrekbaar (37,56%)	Netto rente	Voordeel/mnd
€ 250.000	€ 10.000	€ 3.756	€ 6.244	€ 313
€ 350.000	€ 14.000	€ 5.258	€ 8.742	€ 438
€ 470.000	€ 18.800	€ 7.061	€ 11.739	€ 588

Aftrek is jaarlijks via de inkomstenbelasting; via voorlopige aanslag kun je maandelijks vooruitverrekend krijgen.

Belangrijk: het maximale aftrektarief was 36,97% in 2024 en 37,48% in 2025, en is 37,56% in 2026. Met een belastbaar inkomen tot € 38.883 trek je af tegen 35,75%. Voor starters heeft dit minimaal impact — de effectieve rentelast blijft ~1,5% lager dan het brutobedrag.

7. Van oriëntatie tot notaris: het 12-stappen-proces

1. Oriëntatie (week 0) — verken welke woning, welk budget
2. Intake bij adviseur (week 1) — bereken maximum, bespreek doelen
3. Hypotheekindicatie (week 1) — schriftelijk overzicht om mee te bieden
4. Actief huizen bezichtigen (week 1-N)
5. Bod uitbrengen mét financieringsvoorbehoud — ~2 weken termijn
6. Bod geaccepteerd → koopakte tekenen (binnen 2 weken na akkoord)
7. 10% waarborgsom of bankgarantie (binnen 6 weken)
8. Hypotheek definitief aanvragen (na koopakte)
9. Taxatie laten uitvoeren (2-3 weken doorlooptijd)
10. Bindende hypotheekofferte tekenen
11. Notarisafspraak — leverings- en hypotheekakte
12. Passeren — sleuteloverdracht + inschrijving Kadaster

Wij begeleiden je bij alle stappen 3-11.

8. Annuïtair, lineair of aflossingsvrij: welke vorm past bij jou?

Er zijn drie hypotheekvormen die renteaftrek behouden (mits annuïtair of lineair):

Annuïteitenhypotheek (95% van starters kiest deze): gelijke maandlasten. In het begin veel rente + weinig aflossing, later omgekeerd. Voordeel: lage start-maandlast. Renteaftrek loopt langzaam af.

Lineaire hypotheek: constant aflossen. Maandlast start hoog en daalt geleidelijk. Voordeel: minder totale rente. Nadeel: hogere startlasten (soms 15-20% hoger dan annuïtair).

Aflossingsvrije hypotheek: alleen rente betalen, geen aflossing. Voor starters slechts beperkt mogelijk (max 50% LTV), en zonder renteaftrek. Ongebruikelijk voor eerste woning.

9. Rentevaste periode: 10, 20 of 30 jaar?

De keuze bepaalt je rentezekerheid maar heeft ook prijs:

Periode	Voordeel	Nadeel
10 jaar	Laagste rente	Renterisico na 10 jaar
15 jaar	Balans	-
20 jaar	Zekerheid over halve looptijd	Iets hogere rente
30 jaar	Volledig vast	Hoogste rente, minst flexibel

In 2026 met rente rond 3,8-4,3% adviseren wij starters vaak 20 jaar vast — dat geeft je de rust om carrière op te bouwen zonder renteschok.

10. Vijf valkuilen die starters vaak maken

1. Bieden zonder hypotheekcheck — je bod is niet zeker, en je verliest krediet bij makelaars.
2. Te weinig kosten koper opzij — hypotheek dekt geen KK; je hebt echt eigen geld nodig.
3. Te kort financieringsvoorbehoud — 3 weken is riskant, kies minimaal 5.
4. Alles bij één bank vergelijken — 35+ geldverstrekkers, elk anders. Vergelijken loont vaak € 5.000-15.000 over de looptijd.
5. Energielabel onderschatten — een label F/G-woning kost je in 2026 niet alleen 30-50% extra energie, maar ook tot € 28.200 minder maximale hypotheek. Sluit je met NHG bij aankoop een energiebesparingsbudget mee, dan mag je tot € 498.200 lenen (i.p.v. € 470.000). Meefinancieren nú van isolatie/warmtepomp/zonnepanelen is voordeliger dan later.

11. Zo werken wij voor starters

Onze aanpak in drie stappen:

Intake (60 min, gratis, bij ons of thuis) — we bespreken je situatie, berekenen 3 scenario’s en geven een concrete hypotheekindicatie.

Vergelijking — we vergelijken 35+ geldverstrekkers op rente, voorwaarden en flexibiliteit, en presenteren de 3 beste opties.

Volledige begeleiding — van bod tot notaris. Wij regelen aanvraag, communicatie met bank, taxateur en notaris.

Onze advieskosten zijn vanaf € 1.995. Welke advies- en bemiddelingskosten voor jouw situatie gelden, spreken we vooraf duidelijk met je af — geen provisie van de bank.

Klaar om je eerste huis te kopen?

Plan een gratis intake — binnen 24 uur weet je hoeveel je kunt lenen, welke woningen bij je passen en wat je maandlasten worden. Bel 085 080 67 25 of mail ons.