Naar hoofdinhoud
Regio-Hypotheken

Ik ben senior of ga met pensioen

Hypotheek voor senioren 2026: alle opties

Complete gids hypotheek na pensioen: AOW-toets, verzilverlening, aflossingsvrije verlenging, estate planning en de drie routes voor 60+.

Dion Eman

Dion Eman

Hypotheekadviseur · AFM 12049183

Wonen na je 60e: meer opties dan je denkt

Het aantal 65-plussers dat verhuist stijgt jaarlijks (CBS). En terecht: minder trappen, gelijkvloers, dichter bij voorzieningen. Tegelijk krijgt juist deze groep vaak te horen ‘u komt niet meer in aanmerking voor een hypotheek’. Ten onrechte — er zijn genoeg geldverstrekkers die specifiek voor senioren scherpe producten bieden, en bovendien is er de opeethypotheek voor wie wél wil blijven.

1. Hypotheek na pensioen: hoe werkt de inkomenstoets?

Geldverstrekkers toetsen op verwacht pensioeninkomen, niet op je huidige salaris. Als je binnen 10 jaar met pensioen gaat, kijken zij naar hoe je inkomen er dan uitziet.

Wat telt mee?

  • AOW — € 1.503/mnd gehuwd, € 1.559/mnd alleenstaand (2026)
  • Aanvullend pensioen — uit werkgeversregelingen (ABP, PMT etc.)
  • Lijfrente — mits levenslang uitgekeerd
  • Netto huurinkomsten — vaak 50-70% mee gerekend
  • Vermogen — niet direct, maar wél via ‘inkomen uit vermogen’ (fictief)

Wat telt NIET (of beperkt) mee?

  • Loon partner na diens pensioen (uitgezonderd bij expliciete voortzetting)
  • Eenmalige lijfrente-uitkeringen
  • Verwacht erfdeel
  • Waardestijging aandelen

2. Drie routes voor senioren: welke past?

Route Wonen Cash beschikbaar Maandlast Voor wie
Oversluiten + blijven Zelfde Nee Lager Blijven waar je bent, betalen
Verhuizen + verzilveren Anders Ja (verkoop) Lager Wil kleiner/gelijkvloers
Opeethypotheek Zelfde Ja Geen Wil blijven én cash

3. Route 1: oversluiten + blijven wonen

Als je oude rente hoger is dan huidige marktrente, kan oversluiten je maandelijks aanzienlijk schelen — of je in staat stellen aflossingsvrij verder te gaan.

Rekenvoorbeeld

  • Huidige hypotheek: € 220.000 tegen 4,5%, resterende looptijd 12 jaar
  • Nieuwe hypotheek: € 220.000 tegen 3,8%, 20 jaar aflossingsvrij verlengen
  • Oude maandlast: circa € 1.960/mnd (annuïtair)
  • Nieuwe maandlast: circa € 700/mnd (alleen rente)
  • Besparing: € 1.260/mnd

Wel: je bouwt geen overwaarde meer af, en op termijn moet er toch worden afgelost.

4. Route 2: verhuizen + verzilveren

Verhuizen naar een goedkopere woning maakt overwaarde vrij die je vrij kunt besteden (mits fiscale bijleenregeling correct wordt toegepast).

Rekenvoorbeeld

  • Huidige woning: waarde € 550.000, hypotheek € 100.000, overwaarde € 450.000
  • Nieuwe (kleinere) woning: € 350.000
  • Nieuwe hypotheek nodig: € 0 (contant kopen) of € 100.000 (voor cashbuffer)
  • Vrijgekomen cash: € 350.000-450.000

Voordelen:

  • Gelijkvloers of levensloopbestendig
  • Minder onderhoud
  • Cashreserve voor levensfase
  • Lagere vaste lasten

5. Route 3: opeethypotheek / verzilverlening

Als je wilt blijven in je huidige woning én cash nodig hebt (voor auto, verbouwing, pensioenaanvulling, cadeau aan kinderen), is dit de route.

Twee smaken

Verzilverhypotheek (commercieel) — via Rabo, ING, Florius, Aegon

  • Rente 4-6% (2026)
  • Maximale opname 30-70% van woningwaarde (afhankelijk leeftijd)
  • Geen garantie op geen restschuld voor erven

Verzilverlening (SVn via gemeente) — via gemeente + SVn

  • Rente 1,7% (2026)
  • Maximum meestal € 25.000-100.000
  • Alleen als jouw gemeente deelnemer is (~90 gemeenten)
  • Voordeel: veel lagere rente

Rekenvoorbeeld verzilverhypotheek

  • Woning: € 500.000
  • Overwaarde: € 400.000
  • Opname: € 80.000 (voor auto + verbouwing badkamer)
  • Rente: 5%
  • Looptijd tot overlijden (verwachting 15 jaar)
  • Eindschuld met renterente-effect: circa € 166.000
  • Restwaarde voor erven (bij gelijke woningwaarde): € 334.000

6. Aflossingsvrije verlenging na 30 jaar

Sinds 2023 mag je een hypotheek aflossingsvrij verlengen tot leeftijd 80 (of soms 85), mits inkomen dat draagt. Voordeel voor senioren: geen maandelijkse aflossing meer, alleen rente.

Voorwaarden

  • Leeftijd < 80 bij einde nieuwe looptijd
  • Inkomen dekt de rentelast
  • Meestal max 50% LTV aflossingsvrij
  • Geen renteaftrek meer na 30-jaars grens

7. Fiscaal: 30-jaars grens en overige regels

De hypotheekrenteaftrek geldt maximaal 30 jaar per eigen woning. Voor:

  • Woning gekocht in 1995: aftrek loopt af in 2025
  • Woning gekocht in 2000: aftrek loopt af in 2030
  • Nieuwe hypotheek na oversluiten: geen nieuwe 30 jaar, teller loopt door
  • Verhuisd naar nieuwe woning: opnieuw 30 jaar voor het gedeelte dat NIET onder bijleenregel valt

Voor senioren van wie de aftrek is verlopen (of het hypotheekbedrag daalt onder de aftrekgrens): nettowoonlast gaat omhoog. Reken met het aftrektarief van 2026 (maximaal 37,56%; 35,75% bij een inkomen tot € 38.883) om het exacte verschil te bepalen. Reken door of de netto woonlast nog past bij pensioeninkomen.

8. Estate planning en overlijden

Als je overlijdt, gaat je hypotheek over op je erven. Belangrijk:

  • Overlijdensrisicoverzekering (ORV) — dekt hypotheek (deels) af. Kosten € 15-40/mnd afhankelijk leeftijd + hoogte
  • Langstlevende toets — kan partner alleen de hypotheek dragen?
  • Testament / huwelijksvoorwaarden — impact op overgang

Voor aflossingsvrije hypotheken zonder ORV is de restschuld het grootste risico voor partner en erven. Wij verwijzen bij twijfel altijd door naar een notaris of estate planner.

9. Vijf valkuilen voor senioren

  1. Verzilverhypotheek zonder rekenen — renterente-effect wordt onderschat
  2. Aannemen ‘geen hypotheek meer mogelijk’ — vraagt niet de juiste bank
  3. 30-jaars grens vergeten — netto lasten stijgen na verval aftrek
  4. Geen ORV bij aflossingsvrije hypotheek — partner in trouble bij overlijden
  5. Verhuizen zonder bijleen-check — verlies aftrek voor de rest van leven

10. Zo werken wij voor senioren

Pensioentoets — hoe zien je inkomsten over 5, 10 en 15 jaar uit?

Route-advies — welke van de 3 routes past bij jouw situatie.

Rekenscenario’s — 3 opties met levensverwachting-berekening.

Uitvoering + estate planning verwijzing — hypotheek regelen + notaris/estate advies.

Onze advieskosten zijn vanaf € 1.995. Welke advies- en bemiddelingskosten voor jouw situatie gelden, spreken we vooraf duidelijk met je af — geen provisie van de bank.

Klaar om je hypotheek na pensioen goed te regelen?

Plan een gratis pensioentoets — binnen 24 uur weet je welke route past en wat het financieel betekent. Bel 085 080 67 25 of mail ons.

Veelgestelde vragen

Vragen die vaak terugkomen.

Krijg ik nog een hypotheek na mijn 60e?

Ja. Er is geen wettelijke leeftijdsgrens meer sinds 2013 (verwijderd 'einde looptijd op 70'). Wel toetsen geldverstrekkers je hypotheek op basis van verwacht pensioeninkomen (AOW + aanvullend pensioen). Zolang de maandlast onder de norm blijft (~30% van bruto inkomen), krijg je een hypotheek. Bij AOW-echtpaar (€ 3.006/mnd samen) + € 1.500 pensioen = € 4.500/mnd bruto → max hypotheekmaandlast circa € 1.350.

Wat is een verzilverhypotheek en opeethypotheek precies?

Verzilverhypotheek en opeethypotheek zijn synoniem: een hypotheek waarbij je overwaarde in cash ontvangt (eenmalig of maandelijks) zonder maandelijkse aflossing. Rente wordt bij de schuld geteld. Aflossen bij verkoop, verhuizing naar zorginstelling of overlijden. De schuld mag nooit de woningwaarde overstijgen (garantie: geen restschuld voor erven). Bekende aanbieders 2026: Rabo, ING, Florius, Aegon, SVn (verzilverlening via gemeenten).

Kan ik oversluiten om lagere maandlasten te krijgen als 65+?

Zeker, mits inkomen voldoende is. Bij oversluiten na pensioen valt maandbedrag lager uit als (a) je nieuwe rente lager is dan de oude, of (b) je de looptijd verlengt (aflossingsvrij verlengen tot je 80e is toegestaan). Let op: verlengen betekent meer rente over totale looptijd. Rekenvoorbeeld: € 200.000 hypotheek van 4,5% naar 3,8% oversluiten = € 1.400/jaar besparing, maar met eventueel € 3.000-5.000 boeterente.

Wat gebeurt er met mijn hypotheek als ik overlijd?

De hypotheek gaat over op je erven of je partner. Als er een overlijdensrisicoverzekering (ORV) is, wordt (een deel van) de schuld daarmee afgelost. Zonder ORV moet de langstlevende de hypotheek voortzetten (mits inkomen dat toelaat) of het huis verkopen. Voor senioren adviseren wij altijd een estate planning gesprek — vooral bij aflossingsvrije hypotheken zonder ORV kan de restschuld problematisch zijn voor de partner.

Wat is de 30-jaars grens hypotheekrenteaftrek?

Hypotheekrenteaftrek geldt maximaal 30 jaar per eigen woning. De teller begint bij aankoop van je huidige woning (of 2001 voor oudere hypotheken). Na 30 jaar vervalt de aftrek, ook al bestaat de hypotheek nog. Voor senioren met woning gekocht in 1995 loopt de aftrek dus af in 2025. Dan gaat de nettowoonlast omhoog. Wij rekenen dit vaak door bij pensioentoets.

Kan ik mijn hypotheek aflossingsvrij verlengen na 30 jaar?

Ja, sinds 2023 mag dit tot leeftijd 80 jaar, mits je inkomen de rente kan blijven dragen. Voordeel: geen aflossingsplicht meer, lage maandlast. Nadeel: je bouwt geen overwaarde af, rentekosten blijven doorlopen. Renteaftrek is dan meestal wel al verlopen (30-jaars grens). Voor sommige senioren is dit een goede oplossing als ze in de woning willen blijven wonen.

Wat is het verschil tussen NHG en opeethypotheek voor senioren?

NHG is een garantiestelling: je krijgt een reguliere hypotheek met lagere rente, maar moet gewoon rente + aflossing betalen. NHG geeft geen mogelijkheid om overwaarde in cash te ontvangen. Opeethypotheek geeft juist cash zonder maandlasten maar heeft geen NHG-garantie. NHG is voor senioren interessant bij verhuizen naar goedkopere woning (behoud lage rente); opeet is voor blijven wonen mét cashbehoefte.

Hoeveel kan ik lenen met alleen AOW?

Beperkt. AOW gehuwd is € 1.503/mnd (2026), alleenstaand € 1.559/mnd. Met alleen AOW van € 3.006/mnd (echtpaar) is de maximale hypotheeklast circa € 900/mnd, wat overeenkomt met een hypotheek van circa € 180.000-220.000 (afhankelijk van rente en looptijd). Met aanvullend pensioen wordt dit hoger. Voor senioren die willen blijven wonen én overwaarde nodig hebben, is de opeethypotheek vaak interessanter dan een reguliere.

Wat kost een verzilverlening bij mijn gemeente?

Verzilverlening via SVn (gemeentelijke variant): rente slechts **1,7% vast voor 40 jaar** (maart 2026), significant lager dan commerciële opeethypotheek (4-6%). Voorwaarde: gemeente moet deelnemer zijn (~90 gemeenten). Maximum leenbedrag varieert per gemeente, meestal € 25.000-100.000. Bijzonder gunstig voor senioren met beperkte overwaarde. Check op svn.nl of jouw gemeente meedoet.

Moet ik een taxatie laten doen bij een hypotheek als senior?

Bij oversluiten of verhogen: ja. Bij een verzilverhypotheek: ja. Kosten: € 700-900 voor woning tot € 750.000. Bij onderhandse verhoging < € 25.000 wordt soms de WOZ-waarde gebruikt (geen taxatie nodig, scheelt kosten). Bij opeethypotheek is een taxatie altijd nodig omdat de LTV bepaalt hoeveel cash je kunt opnemen (meestal 30-70% afhankelijk van leeftijd).

Verwante onderwerpen

Bronnen & verantwoording

  1. 01
  2. 02
  3. 03
  4. 04
    Nibud – Wonen en pensioenGeraadpleegd op 2026-09-15
  5. 05

Klaar om te sparren?

Plan een gratis kennismaking van 30 minuten.

Bij ons op kantoor in Leusden, bij jou thuis of digitaal. Geen verplichting, geen verkooppraat.

Plan een gesprek085 080 67 25